שאלה: איך הם השכרה המוכר האחורי לאחר סגירת הטיפול?
הקורא שואל: "אנחנו קונים בית והמוכר ביקש לשכור בחזרה ל -30 יום אחרי הסגירה, כלומר נהיה בעלי בתים לפני שנכנסנו לבית החדש שלנו וזה נשמע לנו מוזר. למה המוכר ירצה לשכור בחזרה, האם אנחנו צריכים לאפשר את זה? "
תשובה: הסיבות לכך שהמוכר עשוי להזדקק לשכירות לאחר הסגירה משתנות, אך אין זה נדיר שמפיץ יבקש דמי שכירות בחזרה.
הבית שבו המוכר קונה עשוי שלא להיות זמין בעת סגירת העסקה שלך או שהמוכר לא יוכל למצוא מכונית מסחרית ביום האחרון של החודש, כאשר הביקוש למכוניות זזות יהיה גבוה.
כמובן, כמו קונה הביתה חדש , אתה עלול למצוא את המצב הזה מטריד. אחרי הכל, שילמת הרבה כסף עבור הבית החדש שלך, על גבי תשלום ריבית על הלוואה עבור בית כי אתה עדיין לא יכול לתפוס. זה מובן כי אתה להוט לעבור ולהשתלט מיד. בנוסף, ייתכן שלא צפויים למצוא את עצמך במצב של להיות בעל הבית.
כיצד להגן על המוכר / זכויות קונים כאשר המוכרים השכרה חזרה
התייחס למצב זה כפי שהיית עושה כל מערכת יחסים עסקית אחרת. הקונים לא צריכים לתת למוכרים לשמור על החזקת הבית מבלי לבצע הסכם תפוסה רשמי. הסכמים אלה לפרט את התנאים וההגבלות של התפוסה של המוכר ולהגן על הקונים כמו גם על המוכרים.
בקליפורניה, סוכני נדל"ן עומדים לרשותנו טופס שימושי שנקרא המוכר ב Possession, אשר בין תנאי חוזה אחרים, כתובות המוכר שכר הדירה. כאשר התיבה המתאימה מסומנת, נספח זה משנה את חוזה הרכישה .
ה- SIP מטפל בגבולות השכרה לטווח קצר של פחות מ -30 יום ומכיל את הרכיבים הבאים:
- תקופת השכירות
- סכום דמי השכירות ליום
- סכום הפקדה בטוחה
- אם פיקדון הביטחון יתקיים בנאמנות או שוחרר לקונה במועד הסגירה
- חיובים מאוחרים, אם בכלל, לגבי כספים שאינם מספיקים ו / או תשלומים המתקבלים מחוץ לנאמנות
- מי משלם עבור אילו שירותים
- זכות הקונה להיכנס רכוש
- חובות המוכר לשמור על הנכס
- להשכיר הקצאת זכויות subletting
- התחייבויות המוכר עם כניעה
- ביטוח פריטים אישיים של המוכר
- תנאים שונים
אם המוכר נשאר 30 ימים או יותר, אז הסכם השכירות צריך להתבצע.
כיסוי ביטוחי עבור שכר השכירות המוכר
לפעמים, הקונים יתעקש כי המוכרים לשמור על הקיים שלהם homeowner פוליסת ביטוח במהלך תקופת השכירות בחזרה. בעוד חברות הביטוח לא שמחים לשמור על הכיסוי להשפיע, רבים ימשיכו את המדיניות על פי דרישה.
עם זאת, ישנן מספר בעיות הקשורות זה. המוכר כבר אינו הבעלים של הבית, ולכן במקרה של תביעה, חברת הביטוח של המוכר רשאי לסרב לשלם את התביעה. יתר על כן, הרוכש יש כיסוי ביטוחי כי המלווים מתעקשים כי פוליסת ביטוח הקונה להיות בתוקף בשעה סגירת.
חלק מחברות הביטוח טענו כי אם תתקיים תביעה והמוכר הגיש תביעה לחברת המוכר, גם אם חברת המוכר שילמה אותה, חברת המוכר עשויה להיראות לכיסוי הביטוחי של הרוכש להחזר.
בכל מקרה, המוכר צריך לשאת כיסוי עבור החפצים האישיים של המוכר ואת כלי הרכב.
קביעת סכומי השכירות עבור גמול להשכרה
שכר הדירה המוכר משלם הוא סחיר. לפעמים המוכר לא רוצה לשלם כל שכר דירה אבל לבקש להישאר בבית במשך כמה ימים ללא דמי השכירות. במקרה זה, זה עדיין חכם לבצע הסכם המתייחס בעיות אחריות לטווח.
כי רוב הקונים לממן בית חדש, קונים הם incurring עניין לשלם מסים וביטוח עבור בית הם לא תופסים. זה סביר, ברוב המקרים, לחייב את המוכר סכום שווה proration יומי המורכב של הקרן, ריבית, מסים וביטוח.
אם תשלום המשכנתא החדש של הקונה כולל חדירות (מסים וביטוח), זה פשוט למדי לחלק את התשלום PITI ב -30 ימים ולחייב את המוכר כי כמות prorata ליום.
לדוגמה, אם התשלום החדש של הקונה הוא $ 3,000 PITI, זה יהיה שווה 100 $ ליום.
אבל תשלום PITI עבור שכר דירה המוכר בחזרה לא נדרש. קונים חכמים יבדקו מחירי השכירות הקיימים. הם עשויים למצוא חישוב תשלום PITI הוא פחות ממחירים השכירות הממוצע.
לקבלת הגנה נוספת - ו לציית לחוקים מקומיים לשכור שכר דירה או חוקים ספציפיים למדינה אחרים השולטים בעלי הקרקעות והדיירים - קונים ומוכרים אולי ירצו לשקול חתימה על הסכם שכירות למגורים סטנדרטיים. לקבלת מידע נוסף, להתייעץ עם עורך דין הנדל"ן.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.