קניית בית עשויה להיות ההשקעה הגדולה ביותר שאתה עושה בחיים שלך, מחירי הדיור הם מעל כמה מאות אלפי דולרים בשווקים רבים.
אבל בתים מיוצרים הם בדרך כלל זול יותר מאשר בתים שנבנו באתר, כך שהם להפוך את הבעלות על הבית נגיש. במיוחד עבור צרכנים עם הכנסה נמוכה יותר ואלו שחיים באזורים כפריים (שבו קבלנים וחומרים אינם זמינים), הדיור המיוצר עשוי להיות האופציה היחידה.
נייד, מיוצר, מודולרי
כאשר דנים הלוואות הביתה, את התנאים שבהם אתה משתמש עם המלווים יכול להיות חשוב. מה שאתה מכנה "בית נייד" הוא ככל הנראה "הבית המיוצרים" (למרות הבית הוא - או פעם היה - נייד). לשימוש בלתי פורמלי, או מונח עובד, אבל רוב המלווים להימנע ההלוואות על נכס מסווג כמו בית נייד.
- בתים ניידים הם בתים שנבנו על ידי המפעל לפני 15 ביוני 1976. הם עשויים להיות בתים נחמדים מאוד, אבל הם נבנו לפני הרגולטורים הנדרשים תקני בטיחות מסוימים, ורוב (אבל לא כולם) המלווים אינם ששים להלוות על נכסים אלה.
- בתים מיוצרים הם בתי חרושת שנבנו לאחר 15 ביוני 1976. בתים אלו כפופים לחוק הבניה והשיכון הביתי הלאומי משנת 1974, והם נדרשים לעמוד בתקני בטיחות שנקבעו על ידי מחלקת השיכון והפיתוח העירוני של ארה"ב (HUD) . כללים אלה נקראים לעתים קרובות קוד HUD. בתים מיוצרים בנויים על שלדת מתכת קבועה וניתן להזיז אותם לאחר ההתקנה (אך העברת הבית לאחר ההתקנה עלולה להפריע למימון).
- בתים מודולריים הם בתים שנבנו על ידי המפעל, אשר הם התאספו באתר והם נדרשים לעמוד בכל אותם קודי בנייה מקומיים כמו בתים שנבנו באתר (בניגוד לקוד HUD). הם מותקנים באופן קבוע על בסיס בטון. כמו בתים שנבנו באתר, בתים מודולריים נוטים להחזיק ערך ומעריכים יותר מאשר בתים מיוצרים או ניידים, כך קל יותר לקבל הלוואות עבור בתים מודולריים.
לאן ללוות
ישנן מספר דרכים להשיג מימון עבור בתים מיוצרים ניידים. כמו כל הלוואה, היא משלמת לחנות בין מספר המלווים שונים. השווה את הריבית , תכונות, עלויות הסגירה, ועמלות אחרות של כל הלוואה בזהירות. במיוחד עם הלוואות הביתה ניידים, סוג ההלוואה (או המלווה אתה עובד עם) חשוב.
קמעונאים: בוני שמוכרים בתים מיוצרים בדרך כלל לארגן מימון כדי להקל על הלקוחות לקנות בתים. במקרים מסוימים, הקשרים של הקבלן שלך עשויים להיות האופציה היחידה שלך למימון בעת רכישת בית חדש. עם זאת, זה חכם לשאול את הקבלן עבור רשימה של כמה אחרים (שאינם מזוהים) המלווים.
המלווים המלווים: כמה משכנתא המלווים מתמחים הלוואות עבור בתים ניידים ומיוצרים (וקרקע, אם יש צורך). למרות כל משאיל עשוי להיות מסוגל לממן את הרכישה, המלווים מיוחדים מוכרים יותר את ההיבטים של רכישת הבית המיוצרים - כך הם מוכנים יותר לקחת יישומים עבור הלוואות אלה. סביר להניח שאתה צריך לעבוד עם משאיל התמקד בשוק הבית המיוצרים במצבים הבאים:
- אתה לא הבעלים של הקרקע.
- לא תצמיד לצמיתות את הבית למערכת בסיס.
- אתה קונה בית שאינו מותג חדש או אחד שיש לו שינויים שבוצעו.
- אתה רוצה למחזר קיים החוב המיוצרים הביתה, וכל האמור לעיל חלים.
משכנתא רגילה משכנתאות: אם אתה קונה את הבית ואת הקרקע הוא יושב על, ואת הבית הוא קבוע מותקן על מערכת בסיס, יהיה לך קל יותר זמן ההלוואה. בנקים מקומיים רבים, איגודי אשראי, וברוקרים למשכנתאות יכול להתאים את ההלוואות האלה.
קבל המלצות למלווים טובים מאנשים שאתה בוטח בהם. אם אתה לא בטוח מי לשאול, להתחיל עם סוכן הנדל"ן שלך, עובדים ותושבים בבית בפארקים ניידים, ואנשים שאתה יודע שיש להם לווה כסף כדי לקנות דיור מיוצרים.
הלוואות Chattel
הלוואות Chattel משמשים לעתים קרובות עבור בתים ניידים ומיוצרים, במיוחד כאשר הבית הוא הולך לפארק או מיוצרים הקהילה הביתה. הלוואה Chattel היא הלוואה הביתה בלבד (בניגוד הלוואה עבור הבית ואת הקרקע יחד).
הלוואות אלה הן מבחינה טכנית רכוש אישי הלוואות - לא הלוואות נדל"ן.
עם זאת, הלוואות Chattel זמינים גם כאשר אתה הבעלים של הקרקע ללוות עבור בית בנפרד.
כאשר קניות עם המלווים, לברר אם אתה מקבל הצעות מחיר עבור הלוואה Chattel או הלוואה הנדל"ן. שיעורי הריבית על הלוואות Chattel נוטים להיות גבוהים יותר מאשר שיעורי על החוב הנדל"ן, אבל יש יתרונות וחסרונות לכל אפשרות. מחקר שנערך על ידי הלשכה להגנת הצרכן הפיננסי (CFPB) מצא כי סכומי ההלוואה ודמי העיבוד היו נמוכים ב-40-50% על הלוואות צ'אטל לעומת הלוואות משכנתא, אך שיעור הריבית השנתית (APR) על הלוואות צ'אטל היה גבוה ב -1.5%.
יתרונותיו של הלוואות Chattel כוללים:
- אתה לא צריך להיות הבעלים של הנדל"ן, אשר יכול לשמור על ההלוואה שלך קטן יותר (אם כי סביר להניח לשלם דמי האתר החודשי).
- עלויות עיבוד צריך להיות נמוך יותר מאשר עלויות הסגירה על החוב הנדל"ן.
- תהליך הסגירה הוא בדרך כלל מהיר יותר ופחות מעורב מאשר סגירת על הלוואה הנדל"ן.
החסרונות של הלוואות Chattel כוללים:
- שיעורי הריבית גבוהים יותר, כך את עלויות התשלום והריבית יהיה גבוה יותר מאשר אם אתה משתמש הלוואה מקרקעין מקביל.
- תקופות הפרעון עשויות להיות קצרות יותר (עם טווח פירעון של עד 15 או 20 שנים, לדוגמה - אם כי חלק מהמלווים מאפשרים הלוואות ארוכות יותר). לטווח קצר טווח תוצאות התשלום החודשי הנדרש גבוה יותר , אבל החזר החוב מהר יותר שומר על עלויות נמוכות.
סוחרי הבית המיוצרים ומלווים מיוחדים מציעים בדרך כלל הלוואות צ'אטל, ומפקד האוכלוסין האמריקני מצא כי 80 אחוזים של בתים חדשים המיוצרים בשנת 2015 היו שכותרתו רכוש אישי. אבל כמה המלווים מציעים הן הלוואות רכוש אישי הלוואות נדל"ן. לדבר עם מספר המלווים, ולשאול על היתרונות והחסרונות של Titling בית כמו הנדל"ן במקום רכוש אישי.
תוכניות הלוואה ממשלתיות
מספר הממשלה מגובה תוכניות הלוואה יכול לעשות הלוואה עבור בית מיוצרים יותר זול. בהנחה שאתה עומד בקריטריונים כדי להעפיל לתוכניות אלה, אתה יכול לשאול ממלווים המשכנתאות אשר מקבלים ערבות פירעון מממשלת ארה"ב - אם לא להחזיר את ההלוואה, הממשלה יהיה צעד ולשלם את המלווה.
הממשלה מגובה תוכניות ההלוואה הם כנראה האפשרות הטובה ביותר שלך ללוות, אבל כמה בתים ניידים ומיוצרים לא יהיה זכאי.
הלוואות FHA מבוטחים על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA) . הלוואות אלה פופולריים במיוחד משום שהם תכונה נמוך למטה תשלומים, שיעורי ריבית קבועה , וכללים ידידותיים לצרכן. כדי להיות זכאי הלוואה FHA, כמה קריטריונים חייבים להיות נפגשו:
- הבית היה חייב להיבנות אחרי ה -15 ביוני 1976.
- הבית חייב לעמוד בקוד HUD ולעמוד בדרישות מקומיות אחרות. שינויים בבית יכול להביא את זה מתוך תאימות.
- כל חלק של הבית חייב להיות תווית אישור אדום (או תווית HUD) המצורפת. לדוגמה, על בתים כפולים, שני תוויות נדרשים.
ישנן שתי תוכניות FHA זמין עבור בעלי הבית המיוצרים.
FHA כותרת II הלוואות כוללות פופולרי 203 (ב) הלוואה - משמש גם עבור בתים שנבנו באתר - המאפשר קונים לבצע מקדמה קטנה כמו 3.5 אחוזים. כדי לכסות את העלות של ערבות הממשלה, תשלם מראש פרמיה ביטוח משכנתא וכן ביטוח משכנתא מתמשך עם כל תשלום חודשי. אתה צריך ציונים אשראי הגון כדי להעפיל הלוואה FHA, אבל האשראי שלך לא צריך להיות מושלם. בנוסף, אתה יכול להשתמש בכסף מחונן כדי לממן את התשלום למטה ואת עלויות הסגירה, ואתה יכול אפילו לקבל את המוכר לעזור עם עלויות אלה.
הלוואות כותרת II הן הלוואות נדל"ן, כך תצטרך לקנות את הנכס ואת הבית ביחד, ועל הבית חייב להיות מותקן לצמיתות על מערכת יסוד מאושר. הלוואות יכול להימשך 15 עד 30 שנים.
FHA כותרת אני הלוואות זמינים עבור הלוואות רכוש אישי - שימושי כאשר אתה לא הבעלים של הקרקע. עם זאת, אם תציב את הבית באתר שכירות, הסכם השכירות שלך צריך לעמוד בהנחיות ה- FHA. לדוגמה, אתה צריך תקופת החכירה הראשונית של שלוש שנים, ואתה חייב לקבל הודעה על כל סיום החכירה עם לפחות שישה חודשים הודעה מוקדמת. תשלומים הנדרשים למטה עשוי להיות נמוך כמו 5 עד 20 אחוזים, אבל הדרישה משתנה ממלווה משאיל תלוי ניקוד האשראי שלך. דרישות נוספות עבור הלוואה כותרת אני כוללים:
- הבית חייב להיות המגורים העיקרי של הלווה.
- אתר ההתקנה חייב לכלול ביוב ומים.
- בתים חדשים המיוצרים חייבים לכלול אחריות לשנה.
- A שמאי מאושר HUD חייב לבדוק את המגרש.
כותרת אני הלוואות יכול להיות רק הביתה הלוואות כמו הלוואות chattel, אבל הם יכולים לשמש גם כדי לקנות הרבה בית ביחד. סכומי ההלוואה המקסימלית על הלוואות כותרת אני נמוכים יותר מאשר המקסימום על הלוואות כותרת II, ותנאי ההלוואה הם קצרים יותר: עבור בית אחד רחב מגרש, תקופת ההחזר המרבי הוא 20 שנה.
הלוואות VA זמינים servicemembers ו ותיקי, והם יכולים לשמש עבור מיוצרים בתים מודולריים. הלוואות VA הם מושך במיוחד בגלל היכולת לקנות ללא כסף למטה ללא ביטוח משכנתא חודשי (בהנחה המלווה מאפשר את זה, ואתה עומד בדרישות אשראי והכנסה). דילוג על המקדמה פירושו שיהיה לך תשלומים חודשיים גבוהים יותר - ואתה תשלם יותר ריבית - אבל במקרים מסוימים זה הגיוני. לקבלת הלוואה VA על הבית המיוצרים:
- הבית חייב להיות מחובר לצמיתות לקרן.
- אתה חייב לקנות את הבית יחד עם הקרקע היא יושבת על כותרת הבית כמו רכוש אמיתי.
- הבית חייב להיות מגורי העיקרי (לא בית שני או נכס להשקעה).
- הבית חייב לפגוש HUD קוד ויש לי את תוויות HUD המצורפת.
הלוואות FNMA זמינים יותר ויותר עבור בתים המיוצרים, כמו הסוכנות מתכננת להרחיב את המימון עבור אפשרויות דיור בר השגה. שאל המלווה שלך אם יש תוכניות חדשות זמינים עבור הרכישה הקרובה שלך.
שונים המלווים, כללים שונים
למרות שחלק מההלוואות שתוארו לעיל מגובות על ידי ממשלת ארה"ב, המלווים רשאים לקבוע כללים מגבילים יותר מהנחיות הממשלה. אלה "שכבות על" עשוי למנוע ממך לשאול, אבל בנקים אחרים עשויים להשתמש בכללים שונים. זה עוד סיבה אחת היא משלמת לחנות מסביב - אתה צריך למצוא משאיל עם עלויות תחרותיות, ואתה צריך למצוא משאיל אשר יהיה להתאים לצרכים שלך.
במיוחד כשזה מגיע בתים המיוצרים, המלווים יכול להגיד לך שאתה לא זכאי תוכניות המבוטח הממשלה. זה עשוי להיות נכון, אבל זה הכי טוב כדי לוודא עם כמה FHA או VA המלווים לפני שאתה מוותר על אפשרויות אלה.
כמה דוגמאות של אזורים שבהם המלווים השונים קובעים כללים שונים:
- יחס ההלוואה לערך: ייתכן שתוכל להוריד עד 3.5%, או שתידרש לבצע תשלום של 20% .
- ציוני אשראי: בהתאם ציונים האשראי שלך, כמה המלווים עשוי להיות מוכן לעבוד איתך, בעוד שאחרים לקבוע שיעורי ריבית שונים או מקדמות דרישות על בסיס האשראי שלך .
- סוג הבית: כמה המלווים VA ו FHA אינם מוכנים להלוות על בתים המיוצרים, אבל הם עשויים להיות פתוחים יותר לבתים מודולריים. חלקם מסרבים לממן יחיד רחב, אבל הם יוכלו לממן פעמיים או רחב יותר בתים.
- הדייר התפוסה: אם אתם מתכננים לחיות בפארק או הקהילה, המלווים אולי רוצה לדעת כמה תושבים לשכור לעומת כמה משלהם בתיהם.
- Chattel לעומת משכנתא: המלווים מסוימים מציעים רק הלוואות צ'אטל, אז זה המוצר היחיד שהם יציעו לך. כמו כן, כמה המלווים לא עושים הלוואות רכוש אישי.