מיקום ענייני לקונים, במיוחד בשווקים של הקונה כאשר האפשרויות הן בשפע בשל מלאי עודף. הקונים יעברו את הבית במיקום רע לטובת בית רצוי פחות במיקום טוב.
דוגמאות של מיקומים פגומים לבית
כמה שכונות ניתן לראות בעין הציבור כאזור רע, למרות הבתים "שכונה רעה" עשוי להיות ממוקם מעבר לרחוב מה שנקרא אזור רצוי. מקומות רעים משפיעים על ערכו של הבית, שיכול להשתנות בין עשרות אלפים למאות אלפי דולרים. בעלות על בית ליד כל אחד מהסוגים הבאים של מיקומים היא לעתים קרובות מזיקה לשווי השוק שלך:
- הרחובות העיקריים עם הרבה תנועה
- פסי רכבת
- נכסים מסחריים
- נכסים תעשייתיים
- בנייני דירות
- מתקני שירות כגון תחנות כוח, חשמל או אנרגיה גרעינית
- בתי קברות
- זיהום רעש מנמלי תעופה או כבישים מהירים
- אשפה, מזבלות ומיחזור
- בתי ספר
- דיור ממשלתי או בנייני ממשלה
- זירות ספורט
- זיהום רוח כגון ריחות של חוות או מפעלים סמוכים
התגברות על התנגדויות למיקומים פגומים
הדרך הטובה ביותר להתגבר על התנגדות היא בדרך כלל על ידי תמחור הביתה .
לדוגמה, כששאלתי מפיץ שיש לה שלוש שביתות:
- ברחוב עסוק
- ליד מבנים מסחריים
- מול בית קברות
למה היא קנתה את הבית מלכתחילה, היא אמרה, "מחיר, זה היה הפארק הזול ביותר בפארק לנד למכירה באותה עת". אז חתמנו על הסכם הרישום , לשים את הבית בשוק במחיר מתחת המתחרים המלאי.
זה סוף סוף נמכר לאחר 90 DOM .
עוד מגרש מגרש הקונה סירב לקנות בית כי הבית הסמוך צריך גג חדש עבודה בצבע החיצוני. דיברתי עם שכן שהיה מסוגל להבטיח התחייבות של בעל הבית נדחה תחזוקה לצייר reroof.
קידום היתרונות של מיקומים מסוימים הוא לפעמים שימושי. לדוגמה:
- בתי הקברות בדרך כלל שקטים מאוד.
- לחיות ליד בית ספר למשפחה צעירה אומר שאתה יכול לשמור מקרוב על הילדים שלך.
- פריצות הבית לא מתרחשות בדרך כלל ברחובות עם הרבה תנועה ופעילות.
פריסות פגומות
אם הבית שלך ממוקם באזור רצוי, גורמים אחרים כגון פריסה רע יכול לכבות את הקונים. לא כל פריסות רעות ניתן לתקן בקלות והם נחשבים לעתים קרובות פגם חשוכת מרפא. אם זה יעלה יותר לתקן מאשר תקבל בתמורה המאמצים ערך מוסף שלך, זה יכול להיות טוב יותר למכור פחות או להציע אשראי שיפוץ לקונה. הנה דוגמאות לפריסה גרועה:
- פתחים צרים ואולמות
- מדרגות פנים הפונות לכניסה
- מסדרון הפונה לכניסה
- חדרי שינה צמודים
- חדרי השינה ממוקמים ברמות נפרדות
- חדר האוכל במרכז הבית
- חדרי השינה נגישים מחדרי מגורים או משפחה
- חדר אמבטיה לאורחים במיקום לא מושך
- מיקום רצוף של חדרים ללא זרימה
- חדרי שינה בקומה העליונה עם מדרגות במרכז
אלה סוגים של בתים למכור פחות מאשר סביב הבתים עם יותר conforming פריסות של מדה מרובע דומה. בתים רבים מסוג זה בשכונות סקרמנטו רצוי נוחת בידי סנפירים, שיש להם חזון ומומחיות לשנות את הפריסה ולמכור את הנכס ברווח גבוה.
בתים פגומים עם תחזוקה נדחית
הקבלן או שיפוצים מיוחדים הם מונחים אני משתמש כאשר מתייחסים בתים העליון מסדר . למרבה הצער, לפעמים הפתרון הטוב ביותר הוא להרוס את הבית, למכור אותו הרבה ערך או לתת לקונה עלות הסגירה אשראי לעשות את לקרוע לאחר הסגירה.
בתים הדורשים הרבה עבודה לא תמכור עבור אותה כמות כמו בתים דומים שאינם דורשים עבודה. הקונים יסרבו לשלם ערך השוק העליון עבור בתים עם תחזוקה נדחית.
יתר על כן, רוב הקונים דורשים תמריץ נוסף כמו פיצוי על בעיות בלתי צפויות גם כן.
לדוגמה, בית שדורש 50,000 $ של עבודה בין בתים שמוכרים ב -300 אלף דולר, לא יצווה על מחיר של 250 אלף דולר. זה לא איך זה עובד. הקבלן, למשל, מי מתכנן למכור את הבית במצב קבוע, צפוי רווח סביר יהיה גורם עלויות חוזרת על הרכישה גם כן. משמעות הדבר היא כי הבית צפוי למכור פחות מ 200,000 $.
לפעמים קונה ירכוש בית כדי לתקן כי הקונה מצפה השיפוץ להיות עבודה של אהבה. אבל בתים אלה בדרך כלל למכור קצת יותר בגלל המיקום. זה משתלם להיות סביר בתמחור שלך כאשר הבית שלך יש פגמים כי אתה לא מוכן כתובת.
בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.