השלכות מס על משרדים עסקיים ביתיים

שאלות המס שלך על עסקים במשרד פחת ענה

שְׁאֵלָה:

בתוך כמה שנים, אני מתכנן למכור את הבית שלי. אני משתמש באחד החדרים שלה רק כמשרד הביתה עבור העסק שלי. טענתי ניכויים משרדיים ביתיים עבור חלק יחסי של פחת והוצאות אחרות הקשורות לשימוש העסקי של החדר, בדיוק כמו שאני כותב את כל הציוד והרהיטים ממולאים במשרד. איך חוקי המס פועלים כאשר אני מוכר את הבית שלי?

תשובה:

לפני 2002, הכללים היו קשוחים יותר אם השתמשת חלק המגורים שלך למטרות עסקיות ולאחר מכן מכר את הבית שלך. כן, החוק מאפשר חריגה - בריחה ממסים - רווח ממכירת דירת מגורים. סכום ההוצאות הוא עד 250,000 $ עבור אנשים בודדים וזוגות נשואים אשר להגיש דו"ח נפרד , ו 500,000 $ עבור זוגות נשואים אשר מחזירה מחזירה משותפת . אבל הכללים האלה אישר הדרה רק עבור חלק ברווח המיוחס לחלק המגורים, איסור כל אי הכללה עבור רווח על חלק המשרד.

מגורים לעומת טיפול עסקי

למעשה, ה- IRS התייחס זה סוג של מכירה כאילו היית מכרה שתי חתיכות של רכוש: אחד מגורים ואת הנדל"ן העסקי השני. כתוצאה מכך, היית צריך לעשות חישובים נפרדים עבור הרווחים מגורים ועסקים, חלוקת מחיר המכירה, הוצאות מכירה בסיס בין חלקי מגורים ו עסקים.

ה- IRS גירד את הכללים הישנים והחליף אותם בחדשים, המבטלים הקצאה בין מגורים לעסקים. המכירה היא עסקה אחת, כל עוד המשרד הביתי וחלק המגורים נמצאים בתוך דירה אחת - "יחידת דיור", כפי שנקבע בתקנות סוכנות. בהתאם לכך, מישהו כמוך יכול להוציא את כל הרווח, למרות השימוש בחלק מהבית עבור העסק.

פחת מחדש

הפסקה זו כפופה להגבלת "חזרה" המיועדת למנוע הטבה כפולה. אתה מפסיד כל אי-הכללה עבור החלק ברווח השווה לכל ניכויים פחת מותר או מותר על המשרד הביתי לאחר מאי 1997. במקום זאת, אתה משלם מסים על החלק הזה. מותר או מותר הוא אמצעי שנטען בעבר, או, אם טענת פחות ממה שאתה יכול לטעון, את הסכום שאתה יכול לטעון. לעניין זה, הכללים החדשים אינם שונים ממה שחוקים ישנים מחייבים אותך לעשות.

מה מס הכנסה הוא להשיג מחדש פחת מחיקות המאפשרים לך להפחית את המסים בשנים לפני המכירה. הסוכנות עדיין להחיל את הכללים recapture גם אם אתה מפסיק להשתמש בחדר מסיבות עסקיות וכל הבית הוא מעון העיקרי לפחות שנתיים מחוץ לתקופה של חמש שנים המסתיימת ביום המכירה.

הקלה מ Recapture

כדי להיות זכאי להקלה מן recapture , אתה צריך להראות על ידי "רשומות נאותות או ראיות אחרות" - בדרך כלל, מחזירה בעבר צריך להיות מספיק - "כי ניכוי הפחת מותר היה פחות מהסכום המותר". אז את הסכום כי "אתה לא ניתן להוציא מכלל אפשרות את הסכום המותר ".

כדי להמחיש, נניח כי המשרד הביתי שלך מוסמך לך לתבוע פחת, אבל אתה יכול להראות כי אתה אף פעם לא טענו.

אז אין הפחתה של כמות הרחקה ולא לכבוש מחדש.

חבות מס בגין פחת מוחזר

הפחת המוחזר חייב במס בשיעור מקסימלי של 25% במקום השיעור הגבוה ביותר של 15% על רווחי הון לטווח ארוך, בתוספת מסים תקפים של המדינה. לדווח על סכום זה מחדש על לוח ד '(רווחי הון והפסדים), לא טופס 4797 (מכירת נכס עסקי). בצד פלוס, אתה סובל לא לכבוש מחדש של הוצאות אחרות, כגון מסים הנדל"ן ריבית המשכנתא .

כמו בכל נושא הקשור למס, אנא התייעץ עם מכין המס שלך.

_{חוליאן בלוק הוא עורך דין, בעל טור מאוגד וסוכן מיוחד של IRS לשעבר (חוקר פלילי). מאמר זה צוטט באישור החוברת: "המדריך של המוכר לבית לחיסכון מס: דרכים פשוטות עבור כל מוכר להקטין מסים על המינימום המשפטי", אשר ניתן להזמין על ידי שליחת 19.95 $ עבור עותק postpaid ל J. בלוק, 3 וושינגטון מ"ר, # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

נכון לכתיבה זו, אליזבת וינטראוב, Cal BRE # 00697006 הוא מתווך- Associate ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.