שאלה: האם המוכר חייב לקונה על סירוב לסגור מכירה בחסר?
קורא שואל: אני סוכן נדל"ן מטורף מאוד, ואני יוצר איתך קשר כי אני חושב שתדע את התשובה לכך. הקונים שלי רוכשים מכירה בחסר . סוכן הרישום נתן לנו עותק של מכתב אישור מכירה קצר ואמר לנו שאנחנו אושרו. הקונים שלי שילמו עבור הערכה, ועשינו בדיקה בבית , בתוספת בדיקת הדברה. הם השקיעו יותר מ -1,000 דולר בתשלום מראש. עכשיו המוכר מסרב לסגור את המכירה בחסר. האם נוכל לתבוע את המוכר או לסגור אותו? האם המוכר חייב לקונה על סירוב לסגור מכירה קצרה? " - קליפורניה REALTOR ®
תשובה: זה כנראה דבר טוב שאתה שואל אותי אם המוכר חייב לקונה על סירוב לסגור את המכירה בחסר כי התשובה שאתה מקבל מעורך דין מכירה קצר יכול להיות: "נקניקיות, בוא נלך לבית המשפט .
אני חושב כמעט בכל עת יש לך עורך דין במצב לעשות הרבה כסף על בסיס ייעוץ של עורך דין, ייתכן שיהיה סכסוך. זה כמו לשאול מנתח אם היא צריכה לפעול. כמו לשאול ספר אם אתה צריך להסתפר. או לשאול פקיד מכירות Nordstrom אם אתה צריך לקנות אלה ג'ימי צ 'ו אדום משאבות עור פטנט. כן, הו, כן.
מצד שני, על ידי שואל אותי על אחריות המוכר, אני לא יכול להביע חוות דעת משפטית כי אני לא עורך דין ואני לא לעסוק בחוק. בתור סוכן נדל"ן כמו עצמך, אני לא יכול לתת ייעוץ משפטי. אני יכול, עם זאת, לחלוק איתכם את המחשבות האישיות שלי על אחריות המוכר מבוסס על החוויות שלי מ טיפול קצר המכירות בקליפורניה.
אני בהחלט יכול לחוש את הכעס שלך במצב הזה. הנה, יש לך קונים שהאמינו המוכר היה משתף פעולה עם המכירה בחסר, ועל בסיס זה האמונה, הקונים להשקיע הרבה כסף לחקור את הנכס כהכנה לסגור. אתה עלול להרגיש מרומה ומטעה. אתה עלול להרגיש כי המוכר הפר אמנה בתום לב מרומז בחוזה.
אבל יש שני חתיכות חשובות של תיעוד, כי הם כנראה נכלל בחוזה הרכישה שלך, אשר יאפשר המוכר להתרחק המכירה בחסר.
נספח קצר מכירה מאפשר מכירה קצר מוכר להתרחק סגירת
CAR משתנה כל העת ומעדכנת את טופסי הנדל"ן שלה, ותוספת המכירה הקצרה, SSA, אינה יוצאת דופן. מדינות רבות אחרות בעקבותיו ולנצל צורות דומות כדי להסביר את ההשלכות של מכירה בחסר כי חוזי רכישה סטנדרטיים לא כתובת המכירות קצר.
תוספת המכירה הקצרה אומרת שהקונה והמוכרים אינם חייבים להסכים לתנאי המכר הקצר. אתה יכול לומר את העובדה המוכר נתן לקונים שלך להוציא כסף על בדיקות התכוון המוכר נתן אישור מרומז. בית המשפט עשוי לחלוק ולומר את האישור צריך להיות בכתב, כי כל חוזי הנדל"ן חייב להיות בכתב.
תוספת המכירה הקצרה גם אומרת שהקונה והמוכר אחראים לעלויות שלהם, גם אם אחד הצדדים מבטל את המכירה הקצרה .
את הודעת מארס משכנתא הקלה מאפשר מכירה קצר מוכר ללכת מן הסגירה
הצעה סיוע משכנתאות סיוע הצעה של הודעת משכנתאות הקלה הוא תוצאה של פסק דין של FTC המכונה MARS.
כל סוכני הנדל"ן אשר מטפלים מכירות קצר בכל מדינה אמורים לתת עותק של גילוי MARS למוכר לפני המוכר מחויבת לשלם עמלה. וכן, המוכרים לשלם את הוועדה במכירה בחסר. עמלות משולמות מתמורת המכירה.
הבסיס של MARS הוא כדלקמן:
- המוכר יכול להפסיק לעשות עסקים עם סוכן הרישום בכל עת.
- סוכן הרישום אינו קשור לממשלה ולא אושר על ידי הממשלה.
- המלווה מכירה קצר אולי לא לאשר את ההצעה.
- אם וכאשר הצעה תונפק על ידי הבנק למכירה קצר, המוכר יש את הזכות לדחות את ההצעה.
- אם המוכר מקבל את ההצעה, המוכר ישלם את האגרה שנקבעה לסוכן הרישום.
- אם המפיץ דוחה את ההצעה, המוכר אינו חייב דבר לסוכן הרישום.
- סכום הרישום של סוכן הרישום הוא פירט.
- אם המוכר מפסיק לשלם את המשכנתא, האשראי של המוכר הולך למטה את המנורות ואת המוכר עלול לאבד את הבית.
עד כה, בקליפורניה, סוכנים אינם נדרשים לתת לקונים עותק של אחד מהגילויים של MARS - לא MARSN ולא MARSMRN. דעתי האישית היא שמאחר שהמסמכים של MARS נתנו למוכר לבטל את המכירה בחסר בכל עת לפני קבלת הסכמה בכתב למכתב אישור המכירה הקצר, על הקונה להיות מודע לגילוי זה.
השורה התחתונה היא מכירה קצר הוא בדרך כלל מכירה מצוקה . במצבי מכירה במצוקה, לבעלי בתים יש זכויות ספציפיות. אף אחד לא צפוי להצליח על ביצוע מוכר למכור את הבית שלה כמו מכירה קצר אם המוכר לא רוצה למכור. מכירה קצרה היא בחירות. אבל זה לא אומר שאתה לא תמצא עורך דין מוכן ללכת על זה.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.