שאלה: האם אנחנו צריכים לכתוב הצעה גיבוי לקנות בית?
הקורא שואל: "מצאנו את הבית המושלם אבל הסוכן שלנו אומר שהמוכר יקבל רק הצעת גיבוי, אנחנו לא רוצים להיות בגיבוי, אנחנו רוצים לקנות את הבית הזה, איך נוכל להציע מבצע גיבוי שייתן אנחנו בבית הזה, אשתי אומרת שאנחנו מבזבזים את הזמן שלנו, זמן שאפשר לבזבז להסתכל על בתים כדי לקנות שאין להם שום הצעות עליהם, אנחנו צריכים לכתוב הצעת גיבוי לקנות בית? "
תשובה: הדבר הטוב על המצב שלך הוא המוכר קרוב לוודאי לא לבקש הצעות גיבוי אם המוכר לא מרגיש שיש סיכוי טוב את ההצעה ביד עלול לפוצץ או ללכת. בדרך כלל, אם אתה האדם השני בתור, אתה עלול בסופו של דבר קונה את זה הביתה . הסיכויים טובים. אבל אני יכול להבין את חוסר הרצון שלך לעשות הצעה גיבוי. אף אחד לא רוצה לשחק בכינור שני מלבד נגן כינור שני, נכון?
מהי הצעת גיבוי?
בואו נתחיל על ידי מה מסתכל על ההצעה שלך להציע הצעה גיבוי. ראשית, המוכר כבר קיבל הצעה נוספת. הצעה ראשונה זו יכולה להיות כל מספר של דברים, כולל להיות חוזה מותנה , אשר תלוי במספר מסוים של אירועים, כי או לא יכול לקרות לסגור. חלק מהמקרים עשויים להיות:
- מותנה בקונה שמוכר בית קיים
- מותנה בבדיקות, הכוללות בדיקה ביתית משביעת רצון
- מותנה בהערכת הבית עבור מחיר המכירה והערכה נמוכה היא אפשרות
- מותנה בקונה קבלת מימון נוחים וכל דבר יכול לקרות בחיתום
אם כל אחד מהמצבים האלה פגע ב- snag, ייתכן שהעסקה תבוטל. אם העסקה מבטל, אז המוכר יצטרך לשים את הבית בחזרה על השוק ולהתחיל להראות את הבית שוב.
הצעה גיבוי מודה קיומו של הצעה קיימת ואומר אם הקונה הראשון מבטל, אז אתה באופן אוטומטי בחוזה עם המוכר.
הצעה גיבוי מפסיק את המוכר מבדר הצעות מ קונים אחרים או לשים את הבית בחזרה על השוק. לאחר הקונה הראשון מבטל, bam, אתה בחוזה. אם המחירים עלו בגלל שאתה קונה שוק עולה, נעלת את המחיר המקורי של הצעת הגיבוי שלך.
הצעה גיבוי צריך להיות חתום על ידי כל הצדדים החוזה להיות יעיל. המוכרים יכולים לחתום על יותר מ 1 הצעה גיבוי לספק את המוכר עושה את המיקום של כל צד ידוע. לדוגמה, אתה יכול להיות במקום מס '3 או # 4 אם יש ארבע הצעות גיבוי. באופן אידיאלי, אתה רוצה להיות במיקום # 1, את ההצעה הראשונה גיבוי.
האם הצעות גיבוי צריך להיות גבוה יותר מאשר מחיר רשימה?
אם הצעת הגיבוי שלך צריכה להיות גבוהה מהמחיר המבוקש תלויה במספר ההצעות שהמפיץ מקבל. במצב מרובות מציעים, אתה יכול להיות בטוח למדי יהיו הצעות עבור יותר מאשר מחיר הרשימה. זה מספר הצעות מרובות ללכת:
- הצעה ראשונה: פחות מחיר ברשימה כי הקונה לא מכיר אף אחד אחר הוא מעוניין.
- הצעה שנייה: מחיר רשימה כי לעתים קרובות הראשון והשני מגיעים קרוב.
- הצעה שלישית: מעט יותר מאשר מחיר הרשימה כי הקונה באמת רוצה את הבית
- הצעה רביעית הצעה 10: אי שם בין כי הקונים האלה יודעים שזה ירה ארוכה.
המוכר יש תמריץ להישאר עם ההצעה הראשונה של הקונה, במיוחד אם זה הצעה גבוהה יותר. אבל אתה שומר את הזמן המוכר ואת צרות על ידי הגשת הצעת גיבוי, כך המוכר עשוי להיות מוכן לקבל קצת פחות לתת לך תמריץ לחכות. אבל אם הצעות מרובות הן הנורמה, זה בדרך כלל הכי טוב כדי להתאים את ההצעה על השולחן. לדבר עם הסוכן שלך על אסטרטגיות מקובלות. אל תלך בעיוורון על האינטואיציה שלך. השתמש סוכן שלך ידע על השוק.
מבצעים גיבוי ומכירות קצר
אם אתה קונה בית זה כפוף לאישור מכירה קצר , הצעת גיבוי למכירה קצר כנראה נותן לך הסיכויים גדול מ 50/50 כי ההצעה הראשונה תיעלם.
קונים רבים לא רוצים לחכות לאישור מכירה קצר , וכל snafu קטן לאורך הדרך יכול לעכב מכירה קצר. הסיכויים הם גבוהים מאוד הקונה הראשון לא יחכה.
על ידי הצבת את עצמך במצב גיבוי, אתה לא מחויב לקנות את הבית, ואתה עדיין יכול להסתכל על בתים אחרים בשוק בזמן שאתה ממתין. אם אתה מוצא בית אחר שאתה אוהב יותר, אתה יכול להיות מסוגל למשוך את ההצעה שלך מתוך שיקול, אבל בפועל הוא frowned על מסיבות ברורות. זה די שולל את המטרה של הצעת גיבוי.
עם זאת, עוד שדרה לשקול הוא מוכר קצר המוכר והקונה אולי חתמו על תוספת מכירה קצר. אם נספח המכירה קצר זה מאפשר למוכר לקבל הצעות גיבוי ולשלוח את ההצעות האלה לבנק, ייתכן שתוכל לשכנע את המפיץ לשלוח את ההצעה שלך לבנק. אם זה יותר טוב מאשר ההצעה הראשונה, אשר מציעים אתה חושב הבנק מכירה קצר יקבלו? זה היה יעיל לבעוט את הקונה הראשון. אבל לדבר עם הסוכן שלך.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.