הקורא שואל: "יש לי בית מגורים אישי, שווה יותר מיתרת ההלוואה על המשכנתא, המלווה שלי מוכן לתת לי למחזר יותר מאשר את יתרת המשכנתא הקיימת, אני יודע שחוקי המס מאפשרים לי לנכות תשלומי ריבית כאשר המשכנתא refinancing כל עוד זה עבור אותו סכום כמו את האיזון הקיים.אבל איך הם ניכויים מס מוגבל למימון מחדש של משכנתא?
תשובה: מאת ג'וליאן בלוק , עו"ד
כאשר הריבית יורדת, מיליוני משקי בית, בדיוק כמוך, נוהרים למלווים כדי למחזר משכנתאות שלהם. לפני קפיצה למשכנתאות refinancing , זה חכם להכיר את הכללים המס מסובך על מה הוא או לא ניתן לניכוי עבור תשלומי הריבית. הנה כמה תזכורות על איך הכללים לעבוד על המשכנתא refinancing:
משכנתא Refinancing כללי ניכוי מס
אם לווים זכאים לנכות ריבית על סכום עודף תלוי איך הם משתמשים התמורה של המשכנתא refinancing ואת כמות ההכנסות. כאשר לווים להשתמש בסכום העולה על המשכנתא הקיימת לקנות, לבנות או לשפר באופן משמעותי מגורים העיקרי, כלומר דירות כל השנה, או בתים השני כגון חופשה retreats, תשלומי הריבית שלהם באים תחת הכללים עבור רכישת הלוואות הביתה. כללים אלה מאפשרים להם לנכות את כל העניין כל עוד עודף ועוד כל הלוואות רכישת הבית לא יעלה על 1,000,000 $, יורד ל $ 500,000 לזוגות נשואים הגשת תשואות נפרדות.
כאשר לווים להשתמש עודף לכל מטרה אחרת, קבוצה אחרת של כללים אוסר ניכויים עבור תשלומי הריבית על "הלוואות לצרכן". קטגוריה רחבה זו כוללת חשבונות כרטיסי אשראי, הלוואות רכב, הוצאות רפואיות וחובות אישיים אחרים כגון מסים פדרליים ומסים על הכנסות המדינה. יש, עם זאת, חריגה מוגבלת על הריבית על הלוואות לסטודנטים, אחד מאותם "מעל הקו" חיסולים להגיע הכנסה ברוטו מותאם, הסכום בשורה האחרונה של העמוד הראשון של טופס 1040.
חריגים לכללים עבור משכנתא refinancing ניכויים מס
אבל רוב הלווים מסוגלים לעקוף את ההגבלות האלה על ניכויים עבור עניין הצרכן, הודות לכללים להלוואות הביתה הון . כללים אלה מאפשרים להם לנכות את כל העניין כל עוד הסכום העולה על המשכנתא הקיימת בתוספת כל הלוואות הון עצמי אחרות הביתה לא יעלה על 100,000 $, ירידה $ 50,000 עבור זוגות נשואים הגשת תשואות נפרדות. זה לא משנה איך לווים להשתמש ההכנסות.
כאשר refinanced את ההלוואות הן בחלקם הביתה רכישת הלוואות חלקית הביתה הון הלוואות, יש גבול כולל של $ 1,100,000, $ 1,000,000 הביתה רכישת החוב ו 100,000 $ הון עצמי הביתה, ירידה $ 550,000 עבור זוגות נשואים הגשת בנפרד.
כאשר ההלוואות עולה על תקרה של 1,000,000 $ עבור רכישת הלוואות הביתה 100,000 $ עבור הלוואות הון עצמי הביתה, עודף בדרך כלל מסווג כאינטרס אישי unonductible. ההפרשה הכללית כפופה לחריגים בגין תשלומי הלוואה המשמשים למטרות עסקיות או להשקעה.
מיסים משכנתא מס ניכויים עבור משלמי המסים בכפוף AMT
הגבלה נוספת חלה על מספר הולך וגדל של לווים עמוס על ידי AMT (מס מינימלי חלופי).
AMT מאפשר ניכויים עבור תשלומי הריבית על רכישת הלוואות הביתה של עד $ 1,000,000. אבל כללים AMT להכחיש כל ניכויים עבור הריבית על הלוואות הון עצמי עבור בתים הראשון או השני, אלא אם ההכנסות הלוואה משמשים לקנות, לבנות, או לשפר באופן משמעותי את הדירות; סיבה אחת מדוע פרסומות להלוואות הביתה לעתים קרובות עדינות השאלה המטרידה של deductibility המס.
ג'וליאן בלוק הוא עורך דין מס בלרצ'מונט, ניו יורק.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.