האם אתה צריך להשתמש סעיף הסלמה?

הצעות חדות על הצעות רכש יכול backfire

אתה יודע מי באמת אוהב כולל סעיף הסלמה בהצעה לרכוש ? סוכני נדל"ן. במיוחד סוכני הקונה נראה מאוד מסוחרר על תרגול זה. אבל הסוכנים לא אשים את העניין בסעיפים ההסלמה כי לעתים קרובות זה קונים הביתה עצמם מי להעלות את זה על ידי מציע כי סעיף הסלמה, המכונה גם הצעה חדה, עשוי להיות רעיון טוב.

מהו סעיף הסלמה?

סעיף הסלמה מנוצל בדרך כלל במצב מרובה הצעות .

זה שם נרדף לביטוי: הצעה חדה. הוא משמש כדי לנסות לסחוט את כל התחרות בתהליך תחרותי. בעיקרון, זה אומר כי הקונה ישלם X סכום, אשר יכול להיות כל מספר נע בין 100 $ למאות אלפים, מעל ומעבר ההצעה הגבוהה ביותר שקיבל על ידי המוכר, והוא בדרך כלל מכיל מכסה התקרה.

סוג אופייני של הסלמה סעיף עשוי לקרוא כדלקמן: הקונה מסכים לשלם 1,000 $ יותר מאשר את ההצעה הגבוהה ביותר שקיבל על ידי המוכר, לא יעלה על מחיר המכירה של 315,000 $. קונה אולי תרצה להשתמש בסעיף זה בהצעה לרכוש אם זה נראה כמו קונים אחרים עשויים להעלות את המחיר מעל המחיר הרשום.

תגיד את הנכס מופיע ב $ 295,000. יש לו את כל הפעמונים ואת משרוקיות הקונה הרצונות, והוא ממוקם בשכונה ביקוש גבוה על שקט cul-de-sac. לפעמים, סוכן הרישום יעץ לקונים שכל ההצעות יוצגו ביום מסוים בזמן מסוים, וזה עשוי להיות הרמז הראשון שלך כי המוכר מצפה לקבל יותר הצעה אחת.

במקרה זה היפותטי של שוק המוכר חם בית מדהים ברשימה של $ 295,000, המוכר יכול לקבל הצעות כגון:

• $ 290,000 (כי תמיד יש מישהו שמאמין שאף אחד אחר לא הצעה).
• $ 295,000
• $ 305,000
• 310,000 $

אם הקונה הרביעי מגיש הצעה עם סעיף הסלמה כאמור לעיל, זה אומר הקונה יסכים לשלם למוכר 311,000 $.

הקונה שמח כי המחיר הוא 4,000 $ תחת מחיר מקסימלי הקונה היה מוכן לשלם, ואת המוכר מקבל את ההצעה הגבוהה ביותר. הכל נראה טוב ויפה, אבל האם זה?

חסרונות לסעיף הסלמה

מנקודת מבט של המוכר, סעיף הסלמה לא יכול להיות האופציה הטובה ביותר עבור המוכר. קבלת הצעה עם סעיף הסלמה פירושה שהמוכר אינו יכול עוד להציע הצעות נגד מרובות לצדדים האחרים ולא להמשיך במשא ומתן. בדוגמה לעיל, הרוכש לקח כסף מן השולחן. המוכר הפסיד 4,000 דולר.

מבוסס על השאלה אם הצעת המחיר בפועל בפועל של הקונה הייתה 315,000 $. זה יכול להיות גבוה יותר, אבל המוכר שמקבל חוזה עם סעיף הסלמה לעולם לא יודע כמה גבוה כזה קונה כזה עשוי להציע.

יתר על כן, בסוג זה של מצב מציעים מרובות, זה יכול להיות לטובת המוכר להנפיק הצעה נגדית. במדינות מסוימות, כגון קליפורניה, למשל, המוכר יכול להציע הצעה אחרת נגד כל אחד הקונים, אם המוכר כל כך רצונות, או רק אחד או שניים קונים. (אנו מזכירים את קליפורניה כי המדינה נוטה להוביל את האומה.) המוכר בדרך כלל יש יותר אפשרויות זמינות במצב מרובה הצעות הצעה. כל הצעה נגדית ניתן לשקול ולנתח בנפרד.

נניח, למשל, שהמוכר מחליט שהביקוש בשוק הוא כה חזק עבור הבית, כי המפיץ עשוי לבחור שלא לבצע את כל הצעות הרכש או כדי למנוע את ההצעות. זו תמיד אפשרות. בסוג זה של המצב, המוכר יכול לשנות את מחיר המכירה של הבית, למשל, $ 315,000, ולהתחיל את הצעות שוב. החיסרון בתרחיש זה, עם זאת, הוא לא יכול להיות כל נוטלי מיידי או ימים על השוק עשוי להיות ארוך יותר, וזה תמיד סיכון כאשר המוכר מעלה את המחיר. ובכל זאת, זה יכול להיות פתרון בר קיימא, ואחד שווה בהתחשב במקום לקבל הסכם סעיף הסלמה.

למה קונים gravitate לקראת הסלמה סעיף

לא כל קונה הביתה נהנה מתח ומתח שמגיע עם השטח של משא ומתן לקנות בית .

קונים מודאגים גם על המתחרים, וחלק מסרבים להגיש הצעה במצב הצעה מרובה. על ידי הצגת סעיף הסלמה, זה יכול להגדיל את הסיכוי של הקונה להציע הקבלה והוא קובע פרמטרים מסוימים המגדירים את אזור הנוחות של הקונה.

אם סעיף ההסלמה הוא "חוקי" בכל מדינה תלוי בפרשנות משפטית. זה לא לעצור סוכנים מ מציע את זה או קונים מתוך רצון לעשות את זה. עבור כל דבר מעשי, עם זאת, זה אולי נראה הרבה יותר קל עבור הקונה פשוט לעשות את ההצעה הגבוהה ביותר ואת הטוב ביותר לעשות עם זה.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.