פתרון להערכות נמוכות אפשריות
בשנת סופר חם בשוקי הנדל"ן המורכבת מלאי מוגבל קונים רבים מתחרים לעתים קרובות באותו בית, קונים מוטיבציה הביתה עשוי להרגיש את הצורך להציע מחיר הרכישה גבוה יותר. לעתים קרובות, כי מחיר להציע גבוה מדי כדי להצדיק על ידי שמאי המלווה שלהם. זה יכול לגרום מה שמכונה הערכה נמוכה . עם זאת, המוכרים לא צריך לתת את האפשרות של הערכה נמוכה לעצור אותם לבחור הצעה כי יכול להיות גבוה יותר מאשר בבית יהיה להעריך.
למוכרים יש אופציות.
בואו נסתכל על דוגמה טיפוסית של מה יכול לקרות בשוק המוכר חם. ראשית, הבתים כי הקונים לעתים קרובות רוצה להילחם הם אלה בתים כי הם:
- במצב הטוב ביותר
- מחיר נכון
- בשכונה מבוקשת
- ממוקם באופן כללי ברובע בית הספר הרצוי ביותר.
אם הבית שאתה רוצה למכור יש את כל התכונות האלה וזה היה בשוק לתקופה קצרה של זמן, זה סימן שאתה, כמו המוכר המזל, עשוי לקבל יותר הצעה אחת. במיוחד אם יש אינדיקציה של ריבית גבוהה והצגות הביתה רבים, מעידים על ידי שפע של כרטיסי ביקור סוכן נותר על דלפק המטבח.
איזה הצעה מרובות מעל מחיר הרשימה הטובה ביותר לקבל?
זה נפוץ למוכרים להתרגש מאוד כאשר חבורה של מציעה מציעה להגיע, כל מחיר הרשימה עולה. הדבר הראשון המוכר סביר לחשוב הוא "הו , אלוהים, אנחנו במחיר הבית עבור מעט מדי ", וזה הגיוני אבל לא בהכרח נכון.
בדרך כלל, קבלת הצעות מרובות אומר שאתה במחיר הביתה בדיוק. הצעות מעל מחיר הרשימה משקפים את ההתרגשות ואת הנחישות של הקונה להיבחר כמו ההצעה המנצח.
היזהרו מכתבי אהבה רגשית שהוגשו עם הצעת הרכש. ישנם אתרי אינטרנט רבים שבהם קונים יכולים להוריד לכתוב מחדש מכתב שנועד למשוך על מחרוזות הלב של המוכר; חלקם נכונים וחלקם אינם.
המוכרים צריכים לנסות כמיטב יכולתם כדי להסיר רגש מן ההחלטה למכור. להיות רגשית היא הצעד הראשון רווח נמוך בשורה התחתונה.
זה משאיר את מחיר המכירה. קונים מאמינים שאם הם מציעים מחיר גבוה יותר מאשר כל קונה אחר, ואז המוכר יהיה לתפוס את ההצעה שלהם כמו כסף חינם נופל מן השמים לחתום עליו. אבל המוכרים צריכים לשקול את ההשלכות של מה יכול לקרות אם הבית לא להעריך עבור סכום זה. אם הבית לא יהיה להעריך עבור מחיר הרכישה, זה אומר המלווה לא יסכים להשאיל הלוואה גבוהה ערך לערך. כמובן, אם ההצעה היא במזומן, בדרך כלל אין הערכה.
ההצעה הטובה ביותר היא לקבל את ההצעה כי צפוי לסגור את השלשה. מה שאומר שזה לא יכול להיות ההצעה עם מחיר המכירה הגבוהה ביותר.
דוגמה של 3 הצעות מחיר על מחיר זה עשוי לא להעריך
נניח, למשל, כי מוכר של בית יפה בשכונה רצוי מאוד אלק גרוב, קליפורניה, מחליט לרשום את ביתו במחיר של 550,000 $. אולי המכירות דומה בתוך רדיוס 1/2 קילומטר להציע מחיר המכירה העליון של $ 549,000, מה שהופך את ביתו במחיר אגרסיבי מאוד. עם זאת, בשל מלאי נמוך וביקוש גבוה, המוכר מקבל 3 הצעות.
הם:
- הצעה מס '1 מ ג'יין אייר : 560,000 $ מקונה עם מקדמה של 3.5% הלוואה FHA . הקונה הזה יש טרפה על הרשומה שלה בתוך 5 השנים האחרונות. ג 'יין לא לגשר על הפער בין הלוואה הערכה אבל יסכים לשלם 1,000 $ יותר מכל קונה אחר.
- הצעה # 2 מ ארלו Guthrie : $ 557,000 עם 10% למטה הלוואה קונבנציונלית . ארלו מציעה לשלם כל הבדל בין הערך המוערך לבין מחיר המכירה, עד למקסימום של 5,000 $.
- הצעה # 3 מ ג 'ו Dimaggio : $ 559,000 עם 3.5% למטה הלוואה FHA. הקונה הזה הגיש הצעה נוספת לסוכן הרישום על נכס אחר עם תנאים דומים ופשוט מקווה לטוב. זה באמת קרה, אם אתה יכול להאמין בזה.
בתור מוכר, אתה עלול להתפתות לקחת את ההצעה של ג 'יין אייר. אחרי הכל, מי יודע על שמאים?
הערכה היא רק חוות דעת של אדם אחד על הערך, והוא עשוי להיות שונה מעריך שמאי למעריך השווי. השוק משתנה ומשתנה כל הזמן. ניתן להשוות מכירות חדשות, או שמאי יכול לתת יותר לכיוון שדרוגים מאשר שמאי אחר. יש הרבה גמישות בזמנים בין הערכים המוערכים.
לחלופין, ייתכן שתרצה לשקול התרחיש במקרה הגרוע ביותר. התרחיש הגרוע ביותר יהיה הבית יכול להעריך ב 550,000 $. במקרה כזה, ג'יין אייר תבטל את החוזה שלה . שלא לדבר, מציעה כגון "אני אשלם 1,000 $ יותר מאשר הקונה הבא" יכול להיחשב לא להיות מקובל מבחינה משפטית מציעה שכן אין מחיר המכירה האמיתי המוצע. זה לא ברור. נוסף על כך, ייתכן כי המלווה של ג 'יין לא יכול להעפיל לה לקנות כל בית בשל טרפה שלה, שכן זוהי אפשרות של חיתום. דגל אדום.
הצעת הרכש של ג 'ו דימאגיו נראה חסר משמעות כאשר ג' ו מוכן לקנות את הבית הבא לא נראה מחויבים לרכוש זה בפרט. שלא לדבר, מחיר המכירה של ג 'ו הוא הרבה יותר נמוך מאשר אחרים, ואת ההלוואה שלו זהה של ג' יין. ג 'ו כבר הוכיח כי הוא אינו עוקב אחר פרוטוקול זה נחשב לא מוסרי, אם לא נגד החוק, כדי לכתוב הצעה עבור יותר מאשר בבית אחד כאשר הקונה לא יכול להרשות לעצמו לקנות את שני הבתים. חוץ מזה, איזה סוג של סוכן של הקונה שולח שתי הצעות שונות עבור שני בתים שונים לאותו סוכן הרישום? צרות נכתבו על כל זה.
ההצעה היחידה בתרחיש זה הגיוני עבור המוכר לבחור את ההצעה של ארלו. זה נקי, הקונה מוכן לשים את הכסף שלו איפה העט סימנים. אם הבית רק appraises ב $ 550,000, המוכר יקבל 5,000 $ נוספים מן הקונה.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן סקרמנטו, קליפורניה