מדריך לקונים ומוכרים
דף זה עוסק בשכר דירה לעסקאות הבית, אך ישנם סוגים אחרים של תוכניות.
מה זה להשכרה לבעלות?
השכרה לבד היא דרך לקנות או למכור משהו לאורך זמן, נותן לקונה "אופציה" לרכוש בשלב כלשהו בעתיד.
עם רכישה ומכירה מסורתית, הקונה והמוכר להשלים את הרכישה פחות או יותר מיד לאחר שהסכימו לתנאים (ב סגירה), אבל שכר דירה לבעלות שונה.
תחת שכר דירה להסכם עצמו, הקונה ומוכר מסכימים לאפשרות של מכירה בשלב כלשהו בעתיד. בסופו של דבר, השוכר / הקונה מחליט אם העסקה אכן יתקיים. בינתיים, הקונה עושה תשלומים למוכר, וחלק מהתשלומים האלה (בדרך כלל) להפחית את הכסף הדרוש כדי לקנות את הבית במועד מאוחר יותר.
למה לקנות עם השכרה לבעלות?
השכרה תוכניות משלו יכול להיות אטרקטיבי לקונים, במיוחד אלה מצפים להיות במצב פיננסי חזק בתוך כמה שנים.
קנה עם אשראי רע: קונים שאינם יכולים להעפיל הלוואה הביתה יכול להתחיל לקנות בית עם שכר דירה להסכם עצמו. עם הזמן, הם יכולים לעבוד על בנייה מחדש ציונים האשראי שלהם , והם עשויים להיות מסוגלים לקבל הלוואה פעם זה סוף סוף הזמן לקנות את הבית.
נעל במחיר רכישה: בשווקים עם מחירי הבתים הגדלים, קונים יכולים לקבל הסכם לקנות במחיר של היום (אבל הרכישה תתרחש כמה שנים בעתיד). קונים יש אפשרות לסגת אם מחירי הבתים נופלים, אם כי זה לא הגיוני מבחינה כלכלית יהיה תלוי כמה הם שילמו על פי ההסכם.
מבחן הכונן: קונים יכולים לחיות בבית לפני התחייבות לרכוש את הנכס. כתוצאה מכך, הם יכולים ללמוד על בעיות עם הבית, השכנים בלהות, ואת הבעיות האחרות לפני שיהיה מאוחר מדי.
זז פחות: קונים המחויבים לבית ולשכונה (אבל לא יכולים לקנות) יכולים להיכנס לבית שהם בסופו של דבר לקנות. זה מפחית את העלות ואת אי הנוחות של העברת לאחר מספר שנים.
לבנות הון עצמי: מבחינה טכנית, השוכרים לא לבנות הון באותה הדרך כי בעלי בתים לעשות. עם זאת, תשלומים יכולים להצטבר ולספק סכום משמעותי שיש לשים לקראת הרכישה של הבית. קונים יכולים גם פשוט לחסוך כסף בחשבון חיסכון ולהשתמש אלה כספים במקום (הימנעות מלכודות של שכר דירה לבד, ומספקת את היכולת לקנות כל בית).
למה למכור עם השכרה לבעלות?
המוכרים יכולים גם ליהנות השכרה כדי הסדרים משלו.
קונים נוספים: אם אתה מתקשה למשוך קונים, תוכל גם לשווק לשוכרים שמקווים לקנות בעתיד. לא לכולם יש אשראי טוב יכול להעפיל הלוואה, אבל כולם צריכים מקום לחיות.
להרוויח הכנסה: אם אתה לא צריך למכור מיד להשתמש בכסף עבור מקדמה נוספת , אתה יכול להרוויח הכנסה השכירות תוך כדי תנועה לקראת מכירת נכס.
מחיר גבוה יותר: אתה יכול לבקש מחיר המכירה גבוה יותר כאשר אתה מציע לשכור את עצמו. אתה מספק הזדמנות שאנשים עשויים להיות מוכנים לשלם עבור. השכירים גם יש "אופציה" לקנות את הבית - אשר הם עשויים אף פעם לא להשתמש - והגמישות תמיד עולה עוד.
השוכר מושקע: קונה פוטנציאלי סביר יותר לטפל רכוש (להסתדר עם השכנים) מאשר השוכר ללא עור במשחק. הקונה כבר השקיעו את הנכס ויש לו עניין בשמירה על זה.
איך זה עובד
הכל סחיר: שכר דירה לעסקה משלו, הידוע גם בשם אפשרות חכירה, מתחיל עם החוזה. גם הקונה וגם המוכר מסכים לתנאים מסוימים, וכל התנאים ניתן לשנות כדי להתאים לצרכים של כולם. בהתאם למה שחשוב לך (בין אם אתה קונה או מוכר), תוכל לבקש תכונות מסוימות לפני שתחתום על הסכם.
לדוגמה, תוכל לבקש תשלום מראש גדול או קטן יותר, אם זה יעזור לך.
עצה היא חיונית: הקפד לבדוק כל חוזה עם עורך דין הנדל"ן כי עסקאות אלה יכול להיות מסובך, ויש הרבה כסף מעורב. השכרה לעסק עצמו מסוכנת במיוחד עבור קונים. הונאות כמה לנצל את האנשים עם אשראי ירודה תקוות גבוהות של קניית בית. אפילו עם מוכר כנה, אפשר לוותר על הרבה כסף אם הדברים לא הולכים כמתוכנן.
אפשרות לקנות: בתחילת כל שכר דירה לעסקה, הקונה משלם למוכר פרמיה אופציה , אשר לעתים קרובות בסביבות חמישה אחוזים של מחיר הרכישה האולטימטיבי (אם כי זה בהחלט יכול להיות גבוה או נמוך יותר). תשלום זה נותן לקונה את הזכות או "אופציה" - אבל לא את החובה - לקנות את הבית בשלב כלשהו בעתיד.
אין החזרים: תשלום הפרמיה הראשונית היא לא ניתן להחזר, אבל זה יכול להיות מיושם על מחיר הרכישה (אם הקונה אי פעם קונה את הבית, היא לא תצטרך לבוא עם מזומנים רבים). תשלומים אפשרות גדולה יותר מסוכן עבור קונים: אם העסקה לא עובר מכל סיבה שהיא, אין שום דרך לקבל את הכסף בחזרה. המוכר בדרך כלל מקבל לשמור על כל תשלומי פרמיה לאחר שכר דירה משלך העסקה מסתיים.
מחיר הרכישה: הקונה ואת המוכר לקבוע מחיר הרכישה עבור הבית בחוזה שלהם. בשלב מסוים בעתיד (בדרך כלל בין אחד לחמש שנים, בהתאם למשא ומתן), הקונה יכול לרכוש את הבית במחיר זה - ללא קשר מה הבית הוא באמת שווה. בעת קביעת מחיר, מחיר זה גבוה יותר מאשר המחיר הנוכחי אינו נדיר (אחרת, המוכר עדיף רק למכור היום). אם הבית עלה ערך מהר יותר מהצפוי, דברים לעבוד לטובת הקונה. אם הבית מאבד ערך, השוכר כנראה לא יקנה את הבית (חלקית כי זה לא יכול להיות הגיוני, וגם בגלל השוכר לא יכול להיות זכאי הלוואה גדולה עם יחס הלוואה גבוהה ל-ערך ). קונים בדרך כלל לבקש משכנתא כאשר מגיע הזמן לרכוש את הבית.
תשלומים חודשיים: הקונה / השוכר גם עושה תשלומים חודשיים למוכר. תשלומים אלה משמשים תשלומי שכר דירה (כי המוכר עדיין הבעלים של הנכס), אבל השוכר בדרך כלל משלם קצת תוספת בכל חודש. הסכום הנוסף מזוכה בדרך כלל במחיר הרכישה הסופי, כך שהוא מפחית את כמות הכסף שיש לקונה לבוא עם רכישת הבית. שוב, את שכר הדירה הנוסף "פרמיה" הוא nonrefundable - זה מפצה את המוכר להמתין סביב כדי לראות מה הקונה יעשה (המוכר לא יכול למכור את הנכס לכל אחד אחר עד הסכם עם השוכר מסתיים).
תחזוקה: כל המעורבים נהנים מהבית מתוחזק היטב, אבל מי צריך לשלם? ההסכם שלך צריך לציין מי אחראי על תחזוקה שגרתית ותיקונים נרחבים. כמה הסכמים אומרים כי כל דבר תחת $ 500 הוא באחריותו של הקונה, אבל החוקים המקומיים יכולים לסבך את העניינים (בעלי הבית עשויים להידרש לספק שירותים מסוימים, גם אם ההסכם שלך אומר אחרת).
השכרה על מלכודות משלו
שום דבר אינו מושלם, וזה כולל שכר דירה על תוכניות. עסקאות אלה הן מסובכות, וגם קונים ומוכרים יכולים לקבל כמה הפתעות לא נעימות. כמה דוגמאות מפורטות להלן, אבל רשימה של דברים שיכולים להשתבש הוא הרבה יותר. רק עורך דין מקומי הנדל"ן יכול לתת לך רעיון טוב של מה מונח על כף המאזניים במצב שלך, כדי להיות בטוח לבקר עם אחד לפני שאתה לחתום על שום דבר.
סיכונים עבור קונים
ויתור על כסף: אם אתה לא קונה את הבית - מכל סיבה שהיא - אתה מאבד את כל הכסף ששילמת. המוכרים המתפתים בקלות עשוי להקשות או לא אטרקטיבי לך לקנות.
התקדמות איטית: אתה יכול לתכנן לשפר את האשראי שלך או להגדיל את ההכנסה שלך, כך תוכל להעפיל הלוואה כאשר האפשרות מסתיימת, אבל הדברים לא יכול לעבוד כמתוכנן.
פחות שליטה: אתה עדיין לא הבעלים של הנכס, אז אין לך שליטה מלאה על זה. בעל הבית שלך יכול להפסיק את ביצוע תשלומי המשכנתא ולאבד את הנכס באמצעות עיקול , או שאתה לא יכול להיות אחראי על החלטות לגבי פריטים תחזוקה העיקריים. כמו כן, בעל הבית שלך עלול לאבד פסק דין או להפסיק לשלם מסים רכוש בסופו של דבר עם שעבודים על הנכס . ההסכם צריך להתייחס לכל התרחישים האלה (ובעל הבית אסור למכור בזמן שיש לך אופציה על הנכס), אבל מאבקים משפטיים הם תמיד כאב גדול.
ירידת מחירים: מחירי הבתים עשויים ליפול , וייתכן שלא תוכל לשאת ולתת על מחיר רכישה נמוך יותר. אז אתה נשאר עם אפשרות של ויתור על כל הכסף שלך אפשרות או לקנות את הבית. אם המלווה שלך לא לאשר הלוואה גדולה יותר, תצטרך להביא עוד כסף לסגירה עבור מקדמה.
מאוחר תשלומים פגום: בהתאם להסכם שלך, אם אתה לא משלם דמי שכירות בזמן, אתה עלול לאבד את הזכות לרכוש (יחד עם כל התשלומים הנוספים שלך). במקרים מסוימים, אתה שומר את האפשרות שלך, אך התשלום הנוסף שלך עבור החודש אינו "נספר", והוא לא יוסיף לסכום שצברת עבור רכישה בסופו של דבר.
בעיות ביתיות: עשויות להיות בעיות עם הנכס שאינך יודע עליו עד שתנסה לקנות אותו (כגון בעיות כותרת). התייחס שכר דירה לרכוש עצמו כמו רכישה "אמיתי" - לקבל בדיקה וכותרת החיפוש לפני צלילה פנימה.
הונאות: השכרה הונאות משלו הם דרך מושכת לקחת סכומי כסף גדולים מאנשים שאינם במצב בטוח כלכלית.
סיכונים עבור המוכרים
אין ודאות: השוכר שלך לא יכול לקנות, אז אתה צריך להתחיל מחדש ולמצוא קונה אחר או השוכר (אבל לפחות אתה מקבל לשמור את הכסף הנוסף).
כסף איטי: אתה לא מקבל סכום חד פעמי גדול, אשר ייתכן שיהיה עליך לרכוש את הבית הבא שלך.
חסר הערכה: אתה בדרך כלל לנעול מחיר המכירה כאשר אתה לחתום על שכירות להסכם עצמו, אבל מחירי הבתים עשויים לעלות מהר יותר ממה שציפית. אתה יכול לעשות טוב יותר להשכיר את המקום ולקבל הסכם מכירה בעתיד (או אולי לא).
נפילה במחירי הבתים: מחירי הבתים עשויים ליפול, ואם השוכר שלך לא קונה, היית מוטב פשוט למכור את הנכס.
גילוי ליקויים: קונים עשויים לגלות פגמים שמעולם לא ידעת על שימוש ביתי אחרת, והם עשויים להחליט לא לקנות. אולי הצנרת יכולה להתמודד עם זוג, אבל לא משפחה של חמישה, ואף אחד לא יכול היה לדעת על הנושא. אתה לא מנסה לרמות אף אחד - זה פגם שמעולם לא עלה תחת הסדר החיים הקודם - אבל עכשיו זה בעיה ואתה צריך לחשוף את זה לקונים בעתיד (או לתקן את זה).