כיצד לקבוע אם אתה צריך למחזר משכנתא שלך
אתה, לעומת זאת, מחויבת משכנתא בריבית קבועה לפני כמה שנים, אז אתה משלם 6 אחוזים בעוד הילד של השכן משלמת 3.25 אחוזים. אתה צריך למחזר?
ראשית, רקע עבור אלה מכם לא מכיר את אוצר המילים: "refinancing" משכנתא אומר שאתה מקבל משכנתא חדשה.
אתה "חוזר האוצר" - אתה לממן את זה שוב, עם תוכנית תשלום שונה.
היתרונות של מימון מחדש
אנשים רבים עם משכנתאות בריבית קבועה אשר למחזר מונעים על ידי הזדמנות לתפוס ריבית נמוכה יותר.
הבדלים קטנים בריבית עושים הבדל גדול. השווה 2 משכנתאות 30 שנה של 240,000 $. האחד נושא ריבית של 4.00%, והאחרת נושאת ריבית של 4.25%.
זה לא נשמע כמו הבדל גדול, נכון? זה רק רבע אחוז, נכון? כמה הבדל זה יכול לעשות?
כמויות קטנות מורכבות לסכומים עצומים. בתום 30 שנה, המחזיק בשיעור של 4.25% ישלם כ -10,000 דולר נוספים על פני חיי ההלוואה, לעומת בעל משכנתא של 4.00%.
ברור, את היתרון הגדול ביותר כדי refinancing היא הזדמנות להוריד את הריבית, גילוח אלפי הנחה את סך ההלוואה.
החסרונות של מימון מחדש
אבל כל עלה יש קוץ שלה: refinancing יהיה מחדש את השעון המשכנתא שלך, להביא את לוח הזמנים הפחתת שלך בחזרה מרובע אחד.
"מה זה אומר?"
הנה איך משכנתאות עבודה: כאשר אתה מבצע תשלום, כמה אחוזים של תשלום זה הולך לכיוון העניין שלך. הסכום הנותר הולך לכיוון קרן ההלוואה המקורי שלך.
ככל שהתשלום שלך חל על הקרן שלך, כך ייטב. לשלם את יתרת הקרן מאפשר לך לשלם את ההלוואה מהר יותר. (לכן אתה צריך לוודא כי כל תשלום משכנתא נוספת לחול על המנהלת שלך ).
כאשר אתה מתחיל משכנתא חדשה, רוב התשלום חל על הריבית. רק רסיס זעיר הולך לכיוון המנהל שלך. בסוף השנה הראשונה של תשלומי המשכנתא, תראה כי אתה בקושי עשה שקע במאזן העיקרי שלך.
בהמשך יחד אתה התקדמות בתוך המשכנתא שלך, יותר התשלומים שלך יחולו על המנהלת שלך. על ידי השנה ה -25 של משכנתא של 30 שנה, כמעט כל התשלומים שלך יחולו כלפי המנהל שלך.
"זה באמת מרתק, אבל איך זה חל על מימון מחדש?"
כאשר אתה refinance משכנתא, לך לאפס את השעון בחזרה שנה אחת. רוב התשלומים שלך יחולו על הריבית, לא הקרן.
אם אתה עדיין בשנים הראשונות של המשכנתא שלך, זה לא עניין גדול. אבל אם אתה בהמשך המשכנתא שלך, אתה צריך להריץ גיליון אלקטרוני כדי לראות אם הריבית הנמוכה מצדיקה את הרצת השעון.
שמירת כסף על עניין מוקדם ההלוואה
נניח שיש לג'ו משכנתא בסך 100,000 דולר בריבית של 6%.
התשלום החודשי שלו הוא 599 $. בסוף השנה הראשונה, ג 'ו שילמה 7,188 $ כלפי המשכנתא שלו. רק $ 1,299 מזה שילם את יתרת הקרן. השאר זלזל בעניין.
רק שנה אחת לתוך המשכנתא שלו 30 שנה , ג 'ו מגלה שהוא יכול לקבל הלוואה חדשה ב 5 אחוזים. ג 'ו refinances, לסגור את המשכנתא הישנה שלו מחדש את השעון. הוא משלם 1,000 $ בסגירת עלויות עבור ההלוואה החדשה שלו.
ב -6%, ג'ו היה משלם 109,871 $ תשלום ריבית על חיי ההלוואה (לשלם סך של 209,871 $ עבור $ 100,000 הבית). על ידי מימון מחדש, ג 'ו "מאבד" את 5,889 $ ריבית שהוא שילם עבור השנה הראשונה של ההלוואה שלו. אאוץ.
אבל זה כדאי. על ידי מעבר למשכנתא 5 אחוזים, ג 'ו עכשיו רק לשלם 95,483 $ ריבית על חיי ההלוואה, במקום 109,871 $. במילים אחרות, הצעד שלו חוסך לו 14,387 $.
לשלם יותר ריבית על ידי מימון מחדש מאוחר יותר את ההלוואה
אבל בואו נניח ג'ו היה בשנה 15 של משכנתא שלו 30 שנה כאשר הוא גילה את ההזדמנות למחזר. הוא לא רוצה התחייבות חדשה של 30 שנה, אז הוא refinances לתוך משכנתא של 15 שנה . מה קורה?
למרות הפלת הריבית עד 5 אחוזים, וכן האצה תשלומים באמצעות משכנתא של 15 שנה, ג 'ו ממש משלמת יותר ריבית על ידי מימון מחדש מאשר הוא עשה תחת התרחיש המקורי. במילים אחרות, מימון מחדש הוא עסקה נוראה עבור ג 'ו, כי הוא רחוק מדי לתוך המשכנתא שלו.
בשורה התחתונה
אל תניח כי מימון מחדש הוא תמיד רעיון טוב או רע. חבר את הריבית שלך, תנאי ההלוואה ואת עלויות הסגירה לתוך גיליון אלקטרוני או למחזר למחזר באינטרנט, כדי לחשב אם את הפוטנציאל העסקה שאתה מוצע הגיוני בנסיבות הספציפיות שלך.
ככלל אצבע, אם אתה בתוך השנים הראשונות ביצוע תשלומי המשכנתא ואתה יכול לדפוק את הריבית על ידי 0.75 אחוזים או יותר, אתה צריך לשקול את זה. מוקדם יותר בתוך המשכנתא שלך אתה למחזר, יותר טוב.