תשלום ריבית למשכנתאות יכול להפחית את ההכנסה החייבת שלך
כללים אלה לתביעה לניכוי חלים עד שנת 2017.
תובעת ריבית משכנתא
אתה חייב לפרט את הניכויים שלך על טופס 1040, לוח א 'לתבוע ריבית המשכנתא. פירוש הדבר הוא ניכוי סטנדרטי עבור מצב הגשת שלך, זה או מצב או. אתה יכול לפרט או שאתה יכול או שאתה יכול לטעון את הניכוי הסטנדרטי אבל אתה לא יכול לעשות את שניהם.
לוח א 'מכסה גם הוצאות רבות אחרות deductible, עם זאת, כולל מס רכוש הנדל"ן , הוצאות רפואיות , תרומות צדקה. לפעמים כל אלה מסתכמים יותר מאשר ניכוי סטנדרטי עבור מצב הגשת שלך, מה שהופך אותו שווה את הזמן והמאמץ כדי לפרט את הניכויים שלך. אחרת, תוכל לחסוך יותר דולר המס על ידי דילוג על המשכנתא הביתה ריבית ניכוי בטענה ניכוי סטנדרטי במקום.
זה בדרך כלל מומלץ להשלים את לוח A ולהשוות את סך הניכויים המפורטים שלך לניכוי סטנדרטי שלך כדי לגלות איזו שיטה היא הכי מועיל בשבילך.
החל בשנת 2017, הניכוי הסטנדרטי הוא 6,350 $ עבור משלם המסים יחיד נישומים נשואים אשר להגיש דוחות נפרדים. זה 12,700 $ עבור משלמי המסים נשוי אשר קובץ משותף ו $ 9,350 עבור מי זכאי כראש משק הבית.
אבל להיות מודעים - מס חתכים ועבודות חוק מציג שינויים לניכוי סטנדרטי גם, הגדלת מספרים אלה באופן דרמטי.
זה עלול להיות יותר סביר כי יהיה לך מספיק ניכויים מפורטים הכולל לעלות את הניכוי סטנדרטי אתה זכאי אם הצעת חוק המס החדש נכנס לתוקף בשנת 2018.
זכאות לניכוי ריבית משכנתא
ריבית משכנתא כרגע כוללת את אשר אתה משלם על הלוואות כדי לקנות בית, על ההון העצמי הביתה קווי אשראי, ועל הלוואות בנייה. הגרסה של הסנאט של מס קיצוץ משרות חוק היה להגביל את הניכוי רק לרכוש החוב, עם זאת, וזה יהיה לחסל את קווי ההון הביתה אשראי מ זכאי לניכוי זה.
הניכוי הוא גם מוגבל הריבית ששילמת על הבית הראשי שלך ו / או בית שני. ריבית המשולמת על בתים שלישית או רביעית אינה ניתנת לניכוי.
אתה חייב גם להיות חוקי על הוו עבור ההלוואה, החוב לא יכול להיות שם של מישהו אחר, אלא אם כן זה בן הזוג שלך ואתה הגשת החזר משותף. זה חייב להיות הלוואה בתום לב כי יש לך התחייבות חוזית לשלם אותו בחזרה. לבסוף, הבית שלך חייב לשמש אבטחה עבור ההלוואה ואת המסמכים המשכנתא שלך חייב בבירור המדינה.
הבית שלך יכול להיות דירה משפחתית אחת, דירה, בית נייד, קואופרטיב, או אפילו סירה - פחות או יותר כל רכוש שיש לו "שינה, בישול ושירותים טואלט", על פי מס הכנסה.
קביעת כמה ריבית שילמת
אתה אמור לקבל טופס 1098, הצהרת ריבית משכנתא, מן המשכנתא שלך משאיל בתחילת שנת המס החדשה. הטופס מדווח על סך הריבית ששילמת במהלך השנה הקודמת. אתה לא צריך לצרף את הטופס כדי להחזיר את המס כי המוסד הפיננסי חייב גם לשלוח עותק של טופס 1098 ישירות למס הכנסה.
ודא את ריבית המשכנתא deduction אתה טוען על לוח א תואמת את הסכום המדווח על טופס 1098. הסכום שאתה יכול לנכות עשוי להיות פחות מהסכום הכולל המופיע על הטופס מבוסס על מגבלות מסוימות. שמור טופס 1098 עם עותק של התשואה המס שהוגשה שלך לפחות ארבע שנים.
הגבלות דולר על רכישת הבית
הלוואות המשמשות לקנות או לבנות מגורים נקראים "רכישת בית החוב". המונח מתייחס לכל הלוואה שתנקוט לצורך רכישה, הקמה או שיפור משמעותי של בית מוסמך.
אתה לא יכול לנכות ריבית על יותר מ 1 מיליון דולר של רכישת החוב הביתה עבור הבית העיקרי שלך ו / או משנית שלך מגורים של 2017. גרסת הבית של חוק חתכים ומשרות חוק תפחית את זה ל 500,000 $ בשנת 2018 אם זה עובר. המגבלה היא גם כיום מופחת $ 500,000 אם אתה נשוי קובץ בנפרד .
המגבלה נשארת ב -1 מיליון דולר ב -2017, לכן נשתמש במספר זה לצורך המחשה. נניח שאתה לווה 800,000 $ נגד הבית העיקרי שלך ו 400,000 $ נגד המשכן המשני שלך. שתי ההלוואות שימשו אך ורק לרכישת הנכסים. יחד, ההלוואות מסתכמות ב -1.2 מיליון דולר, מעל למגבלה הנוכחית של 1 מיליון דולר לחובות רכישת בתים.
עכשיו נניח כי שתי ההלוואות יש ריבית קבועה של 5 אחוזים. סך כל הריבית ששילמת עבור השנה היה $ 60,000. אתה רק תוכל לטעון ניכוי ריבית משכנתא עבור $ 50,000 מזה, הריבית על 1 מיליון דולר הראשונים של רכישת החוב הביתה. $ 10,000 הנותרים הוא תוצאה של ערך ההלוואה עולה על הגבול $ 1 מיליון אז אתה לא יכול לתבוע את זה.
מגבלות על החוב בית הון
חוב הביתה הון היא הלוואה שאתה מוציא מסיבה אחרת מאשר לרכוש, לבנות, או באופן משמעותי כדי לשפר את בית מוסמך. זה יכול להיות גם הלוואה שאתה לוקח כדי לשפר את מקום מגוריו מוסמך, אבל זה עולה על רכישת הבית גבול החוב.
אתה לא יכול לנכות ריבית על יותר מ 100,000 $ של הון עצמי הביתה עבור הבית העיקרי שלך ו / או משנית שלך מגורים. גבול זה מצטמצם ל 50,000 $ אם אתה נשוי אבל הגשת בנפרד. ניכוי שלך עבור הון עצמי הביתה עשויה להקטין אפילו מתחת לגבול זה 100,000 $ אם החבות שלך עולה על שווי השוק ההוגן של הבית שלך.
לדוגמה, נניח שאתה לווה 300,000 $ בהון העצמי הביתה קו. הסכום שאתה לווה לא יעלה על שווי השוק ההוגן של הבית שלך אז אתה בסדר שם. השתמשת 150.000 $ של כסף כדי להוסיף חדר משפחה חדש למגורים שלך, ואתה השקיע את הנותרים $ 150,000 על שכר הלימוד של המכללה שלך.
מחצית ההלוואה מטופל כחוב רכישת הבית כי זה שימש כדי לשפר באופן משמעותי את הבית שלך. חלק זה יהיה כפוף למגבלה הביתה רכישת החוב. החצי השני מטופל כחוב הון עצמי כי זה לא היה אמור לשפר את הבית שלך. אתה יכול לנכות ריבית רק עד $ 100,000 גבול על חלק זה. אז בהנחה ששילמת סכום כולל של 21 אלף דולר, זה היה נשבר ככה:
- $ 10,500: בית לחלוטין deductible רכישת החוב על המחצית הראשונה ההלוואה
- $ 7,000: החוב הביתה להון הביתה על שני שלישים של חלק ההון העצמי של ההלוואה או 100,000 $ של אותו 150,000 $ חלק
- $ 3,500: הון עצמי עצמי שאינו ניתן להשתתפות עצמית מייצג את הריבית ששולמה על חלקו של ההון העצמי ביתי, אשר עלה על 100,000 $
אתה גם צריך לדווח על 7,000 $ למס הכנסה כמו התאמת AMT על טופס 6251. וזכור, את הגירסה הסנאט של הצעת החוק הממתינה עשוי לבטל את ניכוי החוב העצמי החל בשנת 2018.
משכנתאות משותפות
אם אתה מחזיק במשותף את המשכנתא עם מישהו אחר שהוא לא בן הזוג שלך, אתה רשאי לנכות רק את הריבית ששילמת באופן אישי ללא קשר מי מכם קיבל טופס 1098 מן המלווה. אבל יש פה פירצה. שיתוף לווים לבצע תשלומים במיוחד כדי למנוע טרפה יכול לנכות את הריבית ששולמה גם אם הריבית היה אמור להיות משולם על ידי מישהו אחר. עורכי "מס ההכנסה שלך" של ג'יי קיי לאסר יעברו את הטיפ הזה:
"בית המשפט לענייני מסים איפשר לחייב משותף לנכות את תשלום חלקו האחר של המשכנתא אם התשלום נעשה כדי למנוע אובדן רכוש, והתשלום נעשה בכספי הנפרד שלו". (עמוד 328)
דף הבית הלוואות בנייה
אתה יכול לנכות ריבית על משכנתאות המשמשים לשלם עבור הוצאות הבנייה. את התמורה יש להשתמש כדי לרכוש את הקרקע לבניית הבית. ההוצאות שנגרמו ב -24 החודשים שקדמו להשלמת הבנייה נספרות ביחס למגבלה של 1 מיליון דולר על רכישת בתים.
אבל יש מלכוד. אם אתה מנכה ריבית על הלוואה לבנייה במשך שנתיים ואז אתה מחליט למכור את הנכס במקום לעבור ולהשתמש בו כמקום מגוריך, ייתכן שיהיה עליך להציג מחדש את התשואות שלך במשך שנים ניכוי הריבית לאפיין אותו כאינטרס השקעה במקום זאת. זה יכול להגביל את deductibility. במילים אחרות, ה- IRS אולי רוצה קצת כסף בחזרה.
נקודות בתשלום
נקודות ששולמו על רכישת החוב עבור בתים ראשוניים ומשניים הם לניכוי מלא בשנה הם שילמו, אבל נקודות ששולמו על refinancing חייב להיות מופחת על פני החיים של ההלוואה. נקודות אינן מדווחות תמיד בטופס 1098, אך ייתכן שתמצא אותן בהצהרת ה- HUD-1.
מתי לחפש את העזרה של מקצוען מס
להבין את המשכנתא ריבית הבית ניכוי היא פשוטה עבור משלמי המסים רבים. הוסף את הריבית שדווח על טפסים 1098 והזן את סך על לוח א 'אתה יכול להשתמש בגליון עבודה בפרסום 936 כדי לחשב את הניכוי המותר שלך, ואתה יכול להבין את ההתאמה AMT עבור החוב העצמי הביתה באמצעות דף הבית למשכנתאות ריבית התאמת גליון נמצא בהוראות טופס 6251 .
אולי כדאי לבדוק עם מקצוען מס, עם זאת, אם קנית או מכר נכס במהלך שנת המס. למעשה, זה יהיה הגיוני לחפש את עצתו של פרו המס גם לפני שאתה קונה או למכור נדל"ן אם רק כדי לקבל להתמודד עם ההשלכות המס של ההחלטה שלך.
וכמובן, אתה רוצה להמשיך לצפות בחדשות עבור עדכונים על הצעת החוק המס, אם זה בסופו של דבר עובר, ואם כן, הוראות הסופי שלה.