אם רוב המוכרים הביתה היו כנים עם עצמם, הם היו מבינים כי הם לא צריכים להיות מופקדים לבחור מחיר הרישום כי, למען האמת, הם לא בעסקי הנדל"ן. מצד שני, מי טוב יותר מאשר לבחור מחיר רשימה מאשר המוכרים הביתה כי, אחרי הכל, הם הבעלים של פיסת הנדל"ן יש נתח הערך שלה. עם זאת, בעלות על הבית ומימוש הערך שלה על השוק הפתוח הן בדרך כלל שתי עובדות מנוגדות לחלוטין.
מה מסבך את המצב, אפילו יותר, היא כי רבים המוכרים הביתה יבחר סוכן הרישום מבוסס על הסוכן שמציע את המחיר הגבוה ביותר ברשימה, כאילו איכשהו סוכן יש כוחות קסום למכור את הבית תמורת יותר כסף מאשר הסוכן שמציע מחיר סביר. המוכרים לעתים קרובות לא מבינים את זה מחיר הרשימה, כאשר כל דבר אחר הוא חשוף משם, הוא לא ממש חשוב וחסר חשיבות. מחיר הרשימה חשוב רק עד כמה זה יכול לצייר או להדוף קונה פוטנציאלי הביתה. זהו מחיר המכירה ואת הערך המוערך לאחר מכן לשאת משקל רב יותר.
טעות מס '1: בהתבססו על מחיר המכירה על כמה המוכר רוצה או צריך
כמה חודשים אחורה, בזמן שסיימתי את מצגת הרישום של FaceTime, שאל המוכר מדוע לא טרחתי לדעת כמה הם רוצים. הם אמרו שכל סוכן אחר שרואיינו שאל אותם את השאלה הזאת, ואני לא. הם היו מבולבלים.
עניתי ביושר: "זה לא משנה כמה אתה רוצה." על פי המבט שבעיניהם יכולתי לראות שאיבדתי כל יתרון שיכולתי לקלוט את הרישום. וזה היה בסדר. הם לא הקשיבו.
זה באמת לא משנה כמה המוכר חושב שהוא או היא צריכה להגיע הביתה כי מחירי המכירה אינם מבוססים על הצרכים של המוכר ולא הרצונות.
המוכרים או להתאים את השוק או שהם לא מוכרים בית . שווי השוק מוכתב על ידי כמה הקונה מוכן לשלם, אם הקונה הוא להסתמך על מימון כדי להשלים את המכירה, כמה שמאי מאמין הבית שווה. מה סוכנים מקווים או המוכרים רוצים לא משנה בעולם האמיתי.
טעות מס '2: בהתבססו על מחיר המכירה על מחיר השכן שלך
אנשים נוטים לזכור את מחיר המכירה של הבית כאשר זה היה רשום לראשונה יותר מאשר מחיר המכירה בשעה הסגירה. השלט הולך בחצר, אצבעות לעוף אל המקלדת, ויש הבית של השכן שלך באינטרנט בכל דרך התהילה שלה מעבר לכל דבר שאי פעם קיוו לקבל. עם זאת, מחיר הבית רשום ב ואת המחיר זה בסופו של דבר מוכר יכול להיות שונה מאוד.
בשוק המוכר חזק, הבית עשוי למכור מחיר מעל הרשימה. בשוק של קונה, הבית יכול למכור מתחת לשווי השוק. יש גם את המצב של הבית לשקול, שדרוגים שלה או היעדרה, ליקויים שהתגלו במהלך בדיקה בבית - כל הדברים שיכולים להשפיע על מחיר המכירה הסופי.
הערה: הסוג היחיד של מכירה דומה משמעותית הוא בית נמכר בגודל דומה, תצורה, מצב ומיקום.
ובדרך כלל שמאי ישתמש 3 מכירות מקביל לכל מינימום ומעדיפים שש. שכן יכול לרשום בית עבור דולר gazillion, ואם כן, אין לה השפעה על הערך בפועל.
טעות מס '3: בהתבססו על מחיר המכירה על ממוצע רגל מרובע עלויות
באזורים מסוימים של המדינה, בתים ברמה אחת רצויים יותר מאשר בתים דו-קומתיים, ואף על פי שצילומים רבועים של בתים אלה עשויים להיות זהים, בית בודד עשוי למכור במחיר גבוה יותר לכל רגל מרובע עלות .
יתר על כן, בית קטן היה בדרך כלל לשאת בעלות גבוהה יותר לכל רגל מרובע מאשר בית גדול יותר. אם כל הבתים בשכונה שלך הם דו-קומתיים ומוכרים במחיר ממוצע למטר מרובע, ייתכן שתוכל לנחש - לאמוד ערך המבוסס על עלויות מרובע-רגל ממוצעת, אך הסבירות היא שהבתים משתנים. ממוצעים רגל מרובע הם בדרך כלל קו מנחה מזדמנים.
כיצד סוכני נדל"ן להעריך מחיר רשום עבור המוכרים
לפעמים סוכני נדל"ן ישאל כמה סוכנים אחרים הציעו, ולאחר מכן כי סוכן יהיה להקפיץ את המחיר להופיע כאפשרות אטרקטיבית יותר למוכר. אל תבחר סוכן המבוסס על מחיר המכירה הגבוה ביותר. בחר סוכן מבוסס על יושר, ידע, ניסיון, ואת היכולת למכור את הבית שלך ללא הרבה דרמה.
סוכנים יכול לתת לך מגוון של מחירי המכירה:
- המחיר הבית צריך להיות רשום עבור בשוק.
- מחיר המכירה הקונה יציע.
- המחיר שמאי ישתמש ואשר על הבנק להשאיל.
הדבר החשוב הוא להקים מחיר זה ימשוך קונה כדי לראות את הבית שלך באופן אישי, וזה לא בהכרח המחיר שבו היא תמכור. בחירת מחיר המכירה הנכון צריך להתבסס על המכירות, התנועה בשוק, ולא משנה דבר אחר.
אם השוק אינו עונה על הציפיות של המוכר, המוכר עשוי להמתין עד שהשוק ייפסק.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, BRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.