הקורא שואל: "החבר שלי ואני כל כך כועסים על הסוכן שלנו שיכולנו לירוק אש, היינו רוצים לדעת אם אנחנו יכולים לדווח על הסוכן ללוח נדל"ן, עכשיו שוק הנדל"ן שלנו מעדיף מוכרים. יכול לשים בית כלבים בשוק ולמכור אותו פי 10 מה זה שווה.שמנו את הבית שלנו למכירה ב 325,000 $.ראשית, לא קיבלנו שום הצעות בכלל במשך כמעט 3 חודשים.כעת, יש לנו הצעה ב -325 אלף דולר, והסוכן שלנו דוחף ודוחף לנו לקבל את ההצעה, מה אנחנו רוצים לחתום על הצעה נגדית ב -340 אלף דולר, אבל הסוכן שלנו מסרב, חשבתי שסוכנים אמורים לקבל לנו את המחיר הגבוה ביותר האפשרי. המוכר הביתה נדרש לקבל הצעה מחיר מלא? "
תשובה: הו, אלוהים, אתה צריך לשמוח, לא לדחות. הסיבה העיקרית המוכר הביתה לא יקבל הצעה מחיר מלא הוא אם המוכר קיבל הצעות אחרות במחירים גבוהים יותר. לאחר מכן, ייתכן שמפיץ ירצה לקבל אחת מהצעות אלה. זה לא נחשב מוסרי, וזה יכול להיות אפילו נגד החוק, לשאול קונה לשלם יותר מאשר מחיר הרשימה כאשר הקונה עשה הצעה מחיר מלא. האם דף הבית שלך נמוך מדי?
בשווקים של המוכר, זה נורמלי לקבל הצעות מרובות אם אתה מוכר בית רצוי מאוד. לפעמים, המוכרים מבולבלים הצעות מרובות ואת הזכויות המלוות הצעות מרובות, עם ההצעה היחידה קיבל. זה יכול להיות מה שקורה במקרה שלך. אם המוכר קיבל הצעה אחת בלבד, הכללים שונים בהרבה.
המקום הראשון לנסות להבין את הדבר הנכון לעשות הוא בראש שלך. בואו ננסה ניתוח. תגיד, אתה הולך על ידי המאפייה ואת השלט בחלון מפרסם ענק קינמון רולס עבור 99 סנט כל אחד.
אתה רעב. אתה נכנס ומושיט לקופאי דולר, מבקש גליל קינמון. הקופאית מנענעת את ראשה ואומרת, "הבוס שלי החליט למכור את הלחמניות האלה ב -3.50 דולר כל אחת, וזה יהיה 3.50 דולר".
איך זה ירגיש לך? האם אתה מרגיש כאילו אתה קורבן של הפיתיון ואת מתג? האם אתה חושב שזה פרסום כוזב?
אתה יכול להרגיש כמו הליכה מעבר לרחוב למאפייה מתחרה לקנות את לחמניות קינמון ענק במקום 1.50 $ כל אחד. מה שחשבת היה מציאה היא תרמית.
ההיבט המשפטי עוד יותר חשוב. במדינות מסוימות, כאשר המוכר מקבל הצעה מחיר מלא מקונה מוסמך, זה אומר תיווך הנדל"ן הרוויח את הוועדה . משמעות הדבר היא שאם אתה דוחה את ההצעה מחיר מלא, אתה עדיין עשוי לחייב את התיווך עמלה כי התיווך ביצע. זה היה אמור להיות החוק בקליפורניה במשך שנים רבות, אבל זה השתנה בשנת 2013. עכשיו, נאמן נדרש לסגור לפני התיווך זכאי הוועדה.
אבל הסכם הרישום עשוי להכיל verbage שאומר המוכר לא יכול לדחות הצעת מחיר מלא. יתר על כן, שירות רישום מרובות שבו הרישום הוא פירסם אולי כללים משלה מציעה גם כן.
MLS שלי, למשל, הוא MetroList. חוקי MetroList הם אם המוכר מקבל הצעה במחיר מלא ודוחה הצעה זו, עלינו להעלות את מחיר המכירה ב- MLS או לציין בסוכן הסודי הערות כי המוכר דחה הצעת מחיר מלא. פתק כזה ב- MLS היה כנראה לעצור סוכנים אחרים להמליץ על הבית לקונה שלהם.
יתר על כן, זה יכול להיחשב פרסום מטעה אם המוכר מפרסם כי בית זמין לקנות ב 325,000 $ אבל באמת רוצה 340,000 $ ואינו לחשוף את זה. אם אתה רוצה $ 340,000, אתה צריך לפרסם את הבית ב 340,000 $.
כמובן, ההיגיון הזה וכללים אלה אינם חלים על הצעות מרובות. במצב שלך, עם זאת, הבית שלך כבר בשוק במשך 3 חודשים ללא כל הצעות. זה אומר שיש משהו לא בסדר עם הבית שלך או בשוק, זה במיקום הלא נכון, או מצב רע או המחיר גבוה מדי. לא משנה מה הבעיה, נראה כי הקונים לא רוצה לקנות את הבית שלך, הרבה פחות לשלם 325,000 $ או היית מקבל הצעה כבר, אפילו הצעה lowball .
כדי להעלות את המחיר על קונה אחד כי הוא מוכן ומסוגל לקנות את הבית שלך הוא נגד האינטרס שלך.
אני מבין שזה לא מה שאתה רוצה לשמוע, אבל זה מה הייתי אומר המוכר שלי במצב כזה. העובדות מדברות בעד עצמן. רוב המוכרים בתפקיד שלך יהיה אסיר תודה ושמחה לקבל הצעה מחיר מלא, במיוחד לאחר כל כך הרבה זמן על השוק. אני מקווה שתשקלו מחדש את עמדתכם ותקבלו את הצעת המחיר המלא.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.