הפיכת הבית שלך לתוך השכרת מאי אפשר הפסד מס
מאת ג'וליאן בלוק, עו"ד
רוב האנשים יגידו לך לכתוב את ההפסדים בבית על מכירת מגורים אישי הוא בלתי אפשרי או לא מותר, אבל הם יהיו שגויים. ככלל, קוד מס הכנסה של מס הכנסה אוסר כל ניכוי בגין הפסד ממכירת מקום מגורים עיקרי. עם זאת, הוא מסמיך מספר חריגים על כתיבת הפסדים הביתה על מעון אישי.
למשל, החוק מאפשר ניכוי בגין הפסד ממכירת מעון אישי שהוסב לנכסים מניבים.
אבל זה מגביל את כמות המחיקה. אין ניכוי עבור כל ירידה בשווי לפני שתתחיל לשכור.
נקודת המוצא היא הבסיס המתואם (1) של הנכס בעת ההמרה או (2) שווי שוק הוגן בעת ההמרה, הנמוך מביניהם. לאחר שקבעת את הנמוכה מבין) 1 (או) 2 (, הגדל את הסכום כך שישקף שיפורים בהון לתקופה של השכירות, אשר ישפרו את ערכו. לאחר מכן, חיסור ניכויים לתקופה דמי פחת. מה שאתה סוף סוף להגיע הוא הבסיס המתואם של הנכס בזמן המכירה. כאשר אתה מוכר, את הכובע על ניכוי ההפסד שלך הוא הסכום שבו על בסיס בזמן של מכירה עולה על מחיר המכירה.
בשוק נדל "ן חמוץ, הבסיס המתואם של הנכס במועד המכירה עשוי להיות נמוך משמעותית מעלותו המקורית. ככלל, הבסיס מתחיל את העלות המקורית, כולל כל חוב שהניחו כמו משכנתא ראשונה או שנייה, בתוספת התאמות למעלה או למטה.
התאם כלפי מעלה כדי לשקף הוצאות עבור הסדרים מסוימים או עלויות סגירה הקשורות לרכישה כגון עמלות משפטיות ו / או שיפורים. התאם כלפי מטה את סכום הרווח מהמכירה לפני 7 במאי 1997, של בית שהיה בעבר בבעלותו, אשר נדחה המס. כל ההתאמות האלה בעלות המקורית שלך מבוצעות על בסיס מותאם.
דוגמה: בשנת 2001, אתה קונה את המגורים האישיים הראשון עבור 200,000 $. ב -2003 אתה יוצא מהבית ומשכיר אותו. באותו זמן, אתה קובע כי שווי השוק ההוגן שלה הוא 180,000 $. לאחר מכן, אתה לוקח ניכויים פחת של 20,000 $ ולמכור את הנכס עבור $ 150,000.
אתה עשוי לחשוב כי ההפסד שלך הוא 50,000 $ - ההפרש בין העלות המקורית של 200,000 $ ואת מחיר המכירה של $ 150,000. אבל ה- IRS מגביל את ההפסד שלך ל -10,000 דולר בלבד - הסכום שבו 160,000 דולר בזמן המכירה (שווי שוק הוגן של 180,000 $ בזמן ההמרה בניכוי פחת של תקופת השכירות בסך 20,000 $) עולה על 150,000 $ המכירות מחיר.
כאשר תקופת השכירות היא פחות משנה, למס הכנסה ניתן לטעון כי הפסד צריך להיות אסור על בסיס העובדה כי המוכר של המרת הדירה למגורים היה זמני בלבד, לא קבוע. ההנחיות שלה למוכרים הבית מזהירים כי "לא שינית את הבית שלך להשכרת נכס אם אתה שוכרים באופן זמני את הבית הישן שלך לפני שמכר אותו." עם זאת, ההנחיות על מה הוא זמני ומה הוא קבע הם בהחלט לא המילה האחרונה. הם רק משקפים את עמדת IRS הרשמית בנושא והם אינם מחייבים על בתי המשפט.
כמו כן, על פי ההנחיות, יהיה למס הכנסה לשקול מגורים אישי להיות הוסב נכס להשכרה "אם אתה מציב את הבית שלך עם סוכן נדל"ן להשכרה או למכירה וזה לא שכור." תרגום: אתה צריך למעשה להשכיר את הבית לפני שאתה יכול לקחת ניכוי הפסד. הגבלה זו נשמרה על ידי בתי המשפט.
אם יש ספק, תמיד לבדוק עם רואה חשבון מקצועי או רו"ח לפני תביעה הפסדים הביתה על מגורים אישי. כמו כן, בדוק עם מס הכנסה כדי לוודא שאתה מציית לחוקי מס חדשים, המשתנים מדי שנה. מס רכוש בכמה מדינות כמו קליפורניה כיום מוגבל לניכוי מקסימלי של $ 10,000 תחת Trump של 2018 חוק המס.
ג'וליאן בלוק הוא מומחה מס מאוניברסיטת לארצ'מונט, ניו יורק.
נערך על ידי אליזבת וינטראוב, רכישת הבית מומחה.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.