נספח E טיפים מס
בעלי הבית חייבים לשמור רשומות מצוינות לגבי בסיס עלות, הכנסה והוצאות, ואת הדרך הטובה ביותר מספר אחד כדי לעקוב אחר כל הדברים האלה היא להגדיר גיליון אלקטרוני - רואה החשבון שלך המס יכול אפילו תבנית אתה יכול להשתמש.
הנה הדברים שתרצה לעקוב אחריהם:
- מחיר הרכישה של הבית, דירה, או בניין דירה אתה להשכיר
- פחת שנצבר ופחת שנתי שוטף בנכס שלך
- הכנסות מהשכרה
- פיקדונות אבטחה שקיבלת
כמו כן, מומלץ לעקוב אחר הוצאות שונות הקשורות לנכס ההשכרה שלך, כולל:
- עמלות או דמי ניהול נכסים
- עלויות פרסום
- עלויות ניקיון, תחזוקה ותיקון
- ביטוח בעלי בתים ודמי HOA
- מיסי נדל"ן והוצאות משכנתא
- פיקדונות הביטחון החזר הדייר
- וכן הוצאות שונות אחרות, כגון שירותים, גינון ואשפה איסוף
אם אתה עוקב אחר הוצאות אלה באמצעות תוכנה האוצר האישי או גיליון אלקטרוני של המחשב, דוחות חודשיים שלך בסוף השנה יהיה ממש בקצות אצבעותיך ואתה יכול בקלות להדפיס אותם.
מגבלות פעילות פסיבית
הנה נדיב מס הכנסה מס '1: אם אחד הנכסים שלך השכרת יש הפסד נקי עבור השנה, כי הפסד יכול להיות מרושת נגד הפסדים ורווחים של כל הנכסים שלך השכרת אחרים.
עכשיו הנה החדשות אולי לא כל כך טוב: אם הסכום הכולל עבור כל הנכסים שלך הוא שלילי - הפסד נטו - כי הפסד עשוי להיות מלא, חלקית או לא deductible בכלל נגד שאר ההכנסה שלך עבור השנה עקב מגבלות אובדן פעילות פסיבית.
השכרת נכס הנדל"ן נחשב בדרך כלל פעילות פסיבית, גם אם אתה מקדיש כמות ניכרת של זמן לבחירת הדיירים הנכון, תיקון יחידת השכירות ובדיקת הנכס עבור תחזוקה שגרתית.
הפסדים מפעילויות פסיביות מוגבלים לרווח פסיבי מקזז.
אם אתה משתתף באופן פעיל בפעילויות ההשכרה, כל הפסדים מהשכרה עשויים להיות מנוכים עד 25,000 $ לשנה במצטבר בכל הנכסים שלך להשכרה. נשואים אשר להגיש בנפרד יש גבול אובדן ההשכרה של עד 12,500 $ בתנאי אדם חי בנפרד מבן / בת זוגו בכל עת במהלך שנת המס. סכום ההפסד הממושך המותר למשתתפים פעילים בנכס שכור משתנה בהתאם להכנסה הגולמית המותאמת המותאמת שלך (MAGI):
- עבור MAGI של 100,000 $ או פחות (50,000 $ או פחות אם הגשת נשוי בנפרד), הפסדים להשכרה יכול להיות מנוכה במלואו, עד 25,000 $ (12,500 $) מגבלה.
- עבור MAGI בין $ 100,000 ל $ 150,000 (בין $ 50,000 ו $ 75,000 אם נשוי הגשת בנפרד), הפסדים השכירות ניתן לנכות עד 50% מההפרש בין 150,000 $ (75,000 $ אם נשוי הגשת בנפרד) ו MAGI.
- עבור MAGI מעל 150,000 $ (75,000 $ אם נשוי הגשת בנפרד), אף אחד הפסדים להשכרה יכול להיות מנוכה כנגד הכנסות אחרות.
אתה יכול לשאת הפסדים קדימה
זה מביא אותנו למס הכנסה נדיב מס '2: הפסדי השכירות המוגבלים על ידי הפסדים אובדן פעילות פסיבית יכול להיות מועבר קדימה לשנת המס הבאה, כאשר הם יכולים לקזז את הרווחים השכירות.
המגבלות על הפסדים פסיביים מופעלות מדי שנה, אך הפסדי השכירות ממשיכים להימשך שנה אחר שנה, עד שההפסדים ינוצלו בקיזוז רווחי השכירות או בניכוי הכנסות אחרות.
טופס 8582 משמש לחישוב מגבלות אובדן פעילות פסיבית ולעקוב אחר הפסדי השכירות המצטברים מדי שנה עבור כל נכס.
תכנון מס לבעלי קרקעות
בעלי הבית לעתים להרוויח רווח קטן כאשר ההכנסה השכירות מספיק כדי לשלם את המשכנתא, כמו גם מס רכוש, ביטוח, ותיקונים. אבל בעלי הבית לקבל להפחית את מחיר הרכישה של הנכס להשכרה, וזה יכול לעתים קרובות להפוך רווח כלכלי קטן לתוך הפסד מס קטן - הוצאות יעלה על הכנסה לאחר פחת נלקח בחשבון.
מדי פעם, עם זאת, בעלי הפנים בפני הוצאות גדולות, כגון החלפת גג או gutting דירה לאחר פנוי לטווח ארוך הדייר.
בנסיבות אלה, ייתכן כי בעל הבית יש הפסד גדול מ 25,000 $, אבל הפסדים פעילות פסיבית להגביל את ההפסד ל 25,000 $ בדיוק. יתרת יישארו בשנה הבאה כאשר בעל הבית יהיה בתקווה יש יותר רווח יוכלו לספוג את הפסדי המס עודף.
מכירת נכסים מניבים
הפסדי שכירות עבור נכס מסוים מותרים במלואם בשנה בה נכס נמכר במכירה מלאה לקונה שאינו קשור.
מכירת בית, בניין דירה או נכס מניב אחר אינו זהה למכור את המגורים העיקרי שלך. בדיוק כאשר אתה חישוב רווחי הון, הנוסחה לחישוב רווח או הפסד של השכרת נכס כרוך הפחתת בסיס העלות שלך ממחיר המכירה שלך.
בסיס עלות מותאמת לנכסים מניבים
הנוסחה לחישוב בסיס העלות שלך בנכס מניב היא כדלקמן:
- מחיר הרכישה
- בנוסף עלויות הרכישה (כותרת דמי נאמנות, עמלות סוכן נדל"ן, וכו ')
- פלוס שיפורים (החלפת הגג, תנור חדש, וכו ')
- בתוספת עלויות המכירה (כותרת דמי נאמנות, עמלות סוכן נדל"ן, וכו ')
- בתוספת פחת שנצבר (כפי שדווח על טופסי המס שלך)
- שווה את בסיס העלות שלך
חישוב הרווח או ההפסד שלך יהיה:
- מחיר המכירה
- מינוס בסיס העלות שלך
- שווה רווח או הפסד
אם המספר המתקבל הוא חיובי, הרווחת בעת מכירת נכס ההשכרה שלך. אם המספר המתקבל הוא שלילי, נגרמת לך הפסד. השכר על הנכסים המניבים ניתן לחייב במס בחלקו כפסולת פחת בשיעור מס מקסימלי של 25% ובחלק מהרווחים . מכירות נכס שכירות מדווחות על טופס 4797, וכל חישובי רווח הון מדווחים על לוח ד.
נדל "ן וחבות מוגבלת
בעלי בתים רבים לשקול הקמת תאגידים, חברות אחריות מוגבלת או שותפויות לבעלות על הנכסים המניבים שלהם. תאגיד עשוי להיות נחות, כי לתאגידים אין שיעור מס מועדף על רווחי הון לטווח ארוך.
חברה בעלת אחריות מוגבלת תוכל להעביר רווחים ארוכי טווח באמצעות חבריה, כך שהרווחים עדיין יהיו זכאים לשיעור המועדף של 15% על רווחים ארוכי טווח. בעלי הבית צריך לדון זה ועוד היבטים משפטיים של הקמת חברה לנכסים מניבים עם עורך דין כדי לקבל הבנה של כל ההשלכות המשפטיות והכלכליות של אסטרטגיה כזו.